カテゴリー: 相続の基礎

相続登記の費用を考えるときは、登録免許税・書類取得などの実費・司法書士報酬を分けると分かりやすくなります。自分で申請する場合も、税金や必要書類の取得費用がなくなるわけではありません。

土地と建物の固定資産税評価額が分かれば、登録免許税の概算を出せます。司法書士へ依頼する場合は、見積書の報酬と実費を加えて確認しましょう。この記事は相続による所有権移転登記の費用を扱い、相続税の計算は扱いません。

結論：登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4％で、自分で申請しても必要です。これに書類取得などの実費を加え、司法書士へ依頼する場合だけ報酬が上乗せされます。報酬は全国一律ではないため、見積書で作業の範囲を確認してから比べましょう。

相続登記の費用は3つに分ける

項目	何の費用か	自分で申請する場合
登録免許税	登記申請に伴う税金	免税に該当しなければ必要
書類取得・郵送など	戸籍・証明書等の取得や送付	必要な分を負担
司法書士報酬	依頼した手続きの報酬	依頼しなければ報酬は不要

見積書の「総額」をそのまま司法書士報酬の欄に入れると、税金や実費を二重に加えてしまうことがあります。登録免許税・報酬・実費がどう分かれているかを確認してから入力してください。

登録免許税の基本は、評価額の0.4％

相続による土地・建物の所有権移転登記では、登録免許税の税率は原則0.4％です。計算の基礎となる価格は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を使います。売り出し価格や購入価格を入れるものではありません。

納税通知書に添付された課税明細書などで、土地と建物の「価格」「評価額」の欄を確認します。固定資産税の税額や、住宅用地特例などを反映した固定資産税の課税標準額とは区別してください。

書類の見方が分からなければ自治体や法務局に確認しましょう。

非課税の道路など、課税台帳の価格をそのまま使えない不動産もあります。価格が載っていないから0円と判断せず、管轄の登記所へ確認してください。共有持分だけを取得する場合は、取得する持分に対応した価格で考えます。

土地800万円・建物500万円の計算例

以下は免税を適用せず、1件の相続登記申請を行う仮の例です。

項目	仮の条件・計算
土地の固定資産税評価額	8,000,000円
建物の固定資産税評価額	5,000,000円
合計	13,000,000円
登録免許税	13,000,000円×0.4％＝52,000円
書類取得・郵送等の実費	仮に5,000円
司法書士報酬	仮に70,000円（税込）

この例では、自分で申請して報酬がかからない場合は57,000円、司法書士報酬を加える場合は127,000円です。実費5,000円と報酬70,000円は説明用の仮の金額で、標準料金や見積額を保証するものではありません。

端数のある価格では、課税価格の1,000円未満と、税額の100円未満を切り捨てる処理があります。課税される申請には最低税額1,000円があります。ツールはこの処理を含む概算ですが、申請が複数になる場合は1件の計算結果をそのまま使えません。

司法書士へ依頼するとき、見積書のどこを見る？

司法書士報酬は全国一律ではなく、各司法書士が定めます。費用を比較するときは金額に加えて、どの作業を含むかをそろえることが大切です。

• 報酬は税込みか。登録免許税と実費が別になっているか。
• 戸籍収集や遺産分割協議書の作成を依頼する場合、その作業が見積もりに含まれるか。
• 不動産や申請先が増えた場合、追加費用があるか。
• 相続関係の確認後に金額が変わる場合、どの条件で変わるか。

自分で進めるか依頼するかは、費用だけでなく、書類を集める時間や相続関係の複雑さも含めて考えます。遺産の分け方に争いがある場合などは、登記費用だけを比較しても解決しません。状況に応じた相談先を確認してください。

登記しないと過料になる？期限も確認

相続登記は義務化されています。法務省の案内では、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。遺産分割で取得した場合は、遺産分割の日から3年以内に、その結果に基づく登記が必要です。

正当な理由なく登記しない場合は、10万円以下の過料の対象になります。義務化が始まった令和6年（2024年）4月1日より前に相続を知った未登記の不動産は、令和9年（2027年）3月31日までに登記する必要があります。

遺産分割がまとまらず登記を進められないときは、3年以内に登記官へ申し出る「相続人申告登記」という簡易な制度があります。申し出た相続人本人について義務を果たしたとみなされますが、権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権設定には相続登記が必要です。費用や進め方は、法務局や司法書士の窓口に確認してください。

評価額100万円以下の土地には免税の確認が必要

2026年10月13日の確認時点では、課税標準となる価額が100万円以下の土地の相続登記などについて、2027年3月31日までの免税措置があります。建物に同じ免税が適用されるという意味ではありません。

複数の土地や持分がある場合は、対象ごとの要件を確認してください。ツールの免税チェックは、条件を確認済みの場合に使います。土地合計の入力だけで免税の可否を一律に判断する機能ではありません。

適用方法や申請書の記載は法務局の案内で確認します。

登記後の実家の維持費も分けて考える

相続登記の費用は一度の手続きにかかる費用です。その後も税金・保険・草刈り・交通費などが続く場合があります。空き家の維持費シミュレーターで年間・10年間の負担も確認できます。

実家をどうするか決めきれないときは、空き家の進め方診断で方針を整理できます。制度の全体像は相続の基礎知識と空き家の基礎知識で確認できます。

地域の相続・空き家の相談先を探す

よくある質問

Q．自分で申請すれば、費用はかかりませんか。

A．司法書士報酬は不要ですが、免税に該当しなければ登録免許税がかかり、戸籍・証明書の取得や郵送などの実費も必要です。

Q．登録免許税の計算には何の金額を使いますか。

A．原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）を使います。売り出し価格や購入価格ではありません。納税通知書の課税明細書などで確認し、不明な場合は自治体や法務局に確認しましょう。

Q．相続登記をしないと、どうなりますか。

A．法務省の案内では、正当な理由なく登記しない場合は10万円以下の過料の対象になります。遺産分割がまとまらないときは相続人申告登記という簡易な制度もあるため、法務局や専門家に確認してください。

公式情報・確認日

• 国税庁：登録免許税の税額表
• 前橋地方法務局：相続登記・登録免許税計算のポイント
• 日本司法書士会連合会：司法書士の報酬
• 法務省：相続登記の申請義務化について

確認日：2026年10月13日（相続登記の義務・過料の部分は2026年10月19日）。本文は一般的な費用の整理と計算例です。免税、複数申請、特殊な相続関係などは個別に確認してください。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：封のある遺言書は開けずに保管し、自筆の遺言書なら遺言者の最後の住所地の家庭裁判所で検認を受けます。検認は偽造・変造を防ぐための手続きで、遺言が有効かどうかを決めるものではありません。公正証書遺言と、法務局で保管されていた遺言書は検認が不要です。

遺言書を見つけたら、まず開けずに

実家の遺品整理をしていて、封筒に入った親の手書きの遺言書が見つかることがあります。このとき大切なのは、その場で開封しないことです。裁判所の案内では、封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人等の立会いの上開封しなければならないことになっています。

民法では、家庭裁判所外においてその開封をした者は、五万円以下の過料に処すると定められています。家族だけで中身を確認したくなるかもしれませんが、まずは封をしたまま保管し、手続きを確認しましょう。

検認とはどんな手続きか

自宅などで保管されていた自筆の遺言書は、原則として家庭裁判所で「検認」を受ける必要があります。裁判所の案内によると、検認は、相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状や日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして、遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。

注意したいのは、裁判所が明記しているとおり、検認は遺言の有効・無効を判断する手続ではないという点です。検認を受けたからといって遺言の内容が有効と認められたわけではなく、内容に疑問がある場合は別の手続きで争うことになります。

申立先と費用

検認の申立先は、遺言者の最後の住所地の家庭裁判所です。親が実家に住んでいた場合は、実家の所在地を管轄する家庭裁判所が基本になります。申立てができるのは、遺言書の保管者と、遺言書を発見した相続人です。

費用は、遺言書（封書の場合は封書）1通につき収入印紙800円分と、連絡用の郵便切手です。切手の金額は裁判所ごとに異なるため、申立先の家庭裁判所のページで確認してください。このほか、遺言者や相続人の戸籍謄本などの書類が必要になります。

申立ての必要書類

• 申立書（裁判所の書式と記載例があります）
• 遺言者の出生から死亡までのすべての戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
• 相続人全員の戸籍
• 亡くなっている子や兄弟姉妹などがいる場合は、その方の戸籍
• 相続人の立場によっては、父母や祖父母など直系尊属の戸籍

戸籍の代わりに法定相続情報一覧図の写しを使えることがあります。使えるかどうかは、申立先の家庭裁判所に確認しましょう。審理の中で追加の書類を求められることもあります。

検認の当日と、その後の流れ

申立てをすると、裁判所から相続人に検認期日が通知されます。申立人以外の相続人が出席するかどうかは任意で、全員がそろわなくても手続きは行われます。期日には、申立人が遺言書を提出し、出席した相続人などの立会いのもとで裁判官が検認を行います。封印のある遺言書は、このとき開封されます。

検認のあと、遺言を執行するには、遺言書に検認済証明書が付いている必要があります。申請の手数料は、遺言書1通につき収入印紙150円分です。

実家の名義変更には、遺言書があっても別に相続登記が必要です。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内が期限とされています。費用の目安は相続登記費用シミュレーター、制度の全体像は相続の基礎知識で確認できます。

検認が不要な遺言書もある

すべての遺言書に検認が必要なわけではありません。公正証書による遺言には、検認の規定は適用されません。また、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されていた遺言書についても、交付される「遺言書情報証明書」は検認の必要がないと裁判所は案内しています。

見つかった遺言書がどの種類か分からない場合や、遺言の内容をめぐって相続人の間で意見が分かれそうな場合は、家庭裁判所の窓口に手続きを確認したうえで、弁護士・司法書士などの専門家にも相談しましょう。

遺言書を見つけたときの対応の流れ

• 封のある遺言書は開封せず、そのまま保管する
• 公正証書遺言か、法務局に保管されていた遺言かを確認する
• 自筆の遺言書であれば、遺言者の最後の住所地の家庭裁判所に検認を申し立てる
• 戸籍などの添付書類と、収入印紙・郵便切手を準備する
• 検認後、遺言の内容に沿って相続手続きを進める（内容に疑問があれば専門家に相談）

申立ての書式や添付書類は、裁判所のウェブサイトに掲載されています。戸籍などの書類は、申立前に入手できないものがあれば申立後に追加提出することでも差し支えないとされています。

民法では、遺言書の提出を怠ったり、検認を経ないで遺言を執行したりした者についても、五万円以下の過料の定めがあります。見つけた遺言書は、早めに家庭裁判所へ提出する手続きを進めましょう。

遺言書をきっかけに、実家をどうするか迷い始めた方は、空き家の進め方診断で、売却・活用・管理のどこから考えるか整理できます。

よくある質問

Q．封筒を開けてしまいました。遺言は無効になりますか。

A．民法には、家庭裁判所外で開封した者は五万円以下の過料に処するという定めがあります。開封後の対応や遺言の扱いは個別の判断になるため、家庭裁判所に手続きを確認し、専門家にも相談しましょう。

Q．検認を受ければ、遺言どおりに相続できますか。

A．検認は遺言の有効・無効を判断する手続ではありません。内容をめぐる問題は別途専門家に相談する必要があります。

Q．公正証書で作った遺言書にも検認は必要ですか。

A．必要ありません。民法では、検認の規定は公正証書による遺言には適用しないとされています。

あわせて読みたい

• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 相続放棄の基礎知識｜負動産化した空き家に悩んだときの選択肢
• 空き家の基礎知識
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 裁判所「遺言書の検認」（確認日：2026-10-19）
• e-Gov法令 民法 第1004条（確認日：2026-09-24）
• e-Gov法令 民法 第1005条（確認日：2026-09-24）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-10-19）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：相続の期限は手続きごとに違います。最初に来るのは相続放棄の3か月で、次が準確定申告の4か月、相続税の申告・納税の10か月、相続登記の3年の順です。まず「いつ・何を知った日から数えるか」を確認し、期限の近いものから進めましょう。

相続税の申告と納税は10か月以内

国税庁の案内によると、相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。納税も、この申告期限までに行う必要があります。

相続税の申告が必要になるのは、遺産の課税価格の合計額が遺産に係る基礎控除額を超える場合です。基礎控除額以下であれば、原則として申告は不要です。

申告書の提出先は、被相続人の死亡時の住所地を所轄する税務署です。相続人本人の住所地の税務署ではないため、遠方に住んでいる場合は注意してください。期限が土日祝日に当たるときは、その翌日が期限になります。

納付は申告期限までに行い、遅れると延滞税がかかることがあります。納付方法には、金銭での一括納付のほか、申告期限までに申請して許可を受ける延納や物納もあります。基礎控除額の計算は相続の基礎知識もあわせて確認してください。

主な期限の一覧

相続では、相続税以外にも期限のある手続きがあります。空き家をどうするかの方針を決める前に、主な期限と、それぞれの起算点（いつから数えるか）を把握しておきましょう。

• 相続放棄：自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内（家庭裁判所への申述）
• 準確定申告（亡くなった方の所得税）：相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税
• 相続税の申告・納税：被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内
• 相続登記：不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内

起算点の表現がそれぞれ異なる点に注意してください。「知ったとき」から数えるものと、「知った日の翌日」から数えるものがあり、相続登記は不動産を取得したことを知った日が基準です。

相続放棄は「3か月」と、期間を延ばす申立て

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所へ申述します。費用は申述人1人につき収入印紙800円分と、連絡用の郵便切手です。

3か月以内に相続財産を調べても、承認するか放棄するかを判断する資料が得られない場合は、期間の伸長を家庭裁判所に申し立てることができます。認められるかは裁判所の判断です。判断に迷うときは、期限が来る前に家庭裁判所や専門家へ相談しましょう。

相続登記は3年。過去の相続にも期限がある

法務省の案内では、相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割で取得した場合は、遺産分割の日から3年以内に、その結果に基づく登記が必要です。正当な理由なく登記しない場合は、10万円以下の過料の対象になります。

義務化が始まった令和6年（2024年）4月1日より前に相続を知った未登記の不動産は、令和9年（2027年）3月31日までに登記する必要があります。遺産分割がまとまらない場合の負担を軽くする「相続人申告登記」という簡易な制度もあります。費用の目安は相続登記費用シミュレーターで確認できます。

空き家の方針決めと期限の関係

最初に来るのが相続放棄の3か月です。老朽化した空き家や負債を引き継ぎたくない場合は、この期間内に判断する必要があります。次に、亡くなった方に所得があった場合の準確定申告があり、その後に相続税の申告期限が続きます。

相続税の特例の中には、申告期限までに遺産分割が済んでいることを原則とするものもあります。実家を誰が相続するか、売るか残すかの話し合いは、10か月の期限を意識して早めに進めておくと安心です。

相続登記の3年は比較的長く見えますが、遺産分割が長引くと意外に早く迫ってきます。実家の扱いに迷う場合は、空き家の進め方診断で方針を整理してから、期限の近い手続きに戻ると進めやすくなります。

迷ったら早めに相談を

期限のある手続きは、それぞれ担当する機関が異なります。相続放棄は家庭裁判所、準確定申告や相続税は税務署、相続登記は法務局が窓口です。自分のケースでどの手続きが必要か分からない場合は、税理士・司法書士・弁護士などの専門家に早めに相談しましょう。

四十九日のころに確認しておきたいこと

• 相続人が誰かを戸籍で確定したか
• 借金など引き継ぎたくない財産がないか（相続放棄の検討は3か月以内）
• 亡くなった方に確定申告が必要な所得があったか（準確定申告は4か月以内）
• 財産の合計が相続税の基礎控除額を超えそうか（申告・納税は10か月以内）
• 実家など不動産の相続登記の段取り（3年以内）

四十九日のころには、すでに相続放棄の期限まで2か月を切っていることが多い点に注意が必要です。まずは期限の近いものから順に確認していきましょう。

期限の数え方に不安がある場合は、それぞれの窓口に確認しましょう。特に相続放棄の期限は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから数えるため、亡くなった日と知った日がずれる事情がある場合は、その事情も含めて早めに相談することが大切です。

よくある質問

Q．相続税の申告期限は、亡くなった日から10か月ですか。

A．国税庁の案内では、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は死亡の日）の翌日から10か月以内です。

Q．申告期限までに申告だけして、納税は後からでもよいですか。

A．相続税の納税は、申告期限までに行うことになっています。納付方法について困る場合は税務署に相談しましょう。

Q．相続登記の期限はいつから数えますか。

A．法務省の案内では、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内とされています。

あわせて読みたい

• 相続放棄の基礎知識｜負動産化した空き家に悩んだときの選択肢
• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 空き家の基礎知識
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 タックスアンサーNo.4205「相続税の申告と納税」（確認日：2026-10-19）
• 裁判所「相続の放棄の申述」（確認日：2026-10-19）
• 国税庁 タックスアンサーNo.2022「準確定申告」（確認日：2026-09-24）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-10-19）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：相続税がかかるかどうかは、財産の合計額を基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）と比べるのが第一歩です。合計が基礎控除額以下なら、原則として相続税も申告も不要です。超えそうな場合や、特例を使う場合は、早めに税理士や税務署へ相談しましょう。

まずは「基礎控除額」と比べる

親が亡くなり、実家以外に目立った財産はないけれど、相続税の申告が必要なのか分からない、という方は少なくありません。最初の目安になるのが、相続税の「基礎控除額」です。

国税庁の案内では、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。遺産の総額（課税価格の合計額）がこの基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかからず、申告も必要ありません。

反対に基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要になります。

法定相続人の数の数え方

基礎控除額の計算に使う「法定相続人の数」には注意点があります。国税庁は、法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいう、としています。

たとえば、子の1人が相続放棄をしていても、基礎控除額を計算するときの人数からは除きません。相続放棄をした人がいるからといって、基礎控除額が小さくなるわけではない点を押さえておきましょう。

なお、養子がいる場合などは数え方に別のルールがあるため、国税庁の案内で確認してください。国税庁の案内では、法定相続人に含める養子の数には上限があり、実子がいる場合は養子のうち1人まで、実子がいない場合は養子のうち2人までとされています。

計算してみるとどうなるか

国税庁の算式に当てはめて計算してみます。相続人が配偶者と子2人の合計3人（養子なし）の場合、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円が基礎控除額になります。これは公式の算式から計算した例で、実際の人数や財産の内容によって結果は変わります。

相続人の例（養子なし）	基礎控除額の計算
子1人	3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円
子2人	3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
配偶者と子2人	3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

遺産の総額には、実家の土地・建物のほか、預貯金や有価証券なども含まれます。土地の評価方法は一般的な売買価格とは異なるため、概算で基礎控除額に近い場合は、早めに税理士に相談して正確な評価を確認するのが安全です。

小規模宅地等の特例を使うときは申告が必要

実家の土地については、一定の要件を満たすと評価額を減らせる「小規模宅地等の特例」があります。ただし、国税庁の案内では、申告が必要かどうかを判断する際の財産の価額の合計額は、この特例を適用しない場合の金額で考えるとされています。

また、特例の適用を受けるには、相続税の申告書にその旨を記載する必要があります。

つまり、特例を使えば税額がゼロになる場合でも、特例適用前の金額が基礎控除額を超えるなら申告が必要になり得ます。判断に迷う場合は、税理士などの専門家や税務署の窓口に確認してください。

配偶者がいる場合の「税額の軽減」

配偶者が遺産分割や遺贈で実際に取得した正味の遺産額が、1億6千万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までなら、配偶者には相続税がかかりません。これが「配偶者の税額の軽減」です。

ただし、申告期限までに分割されていない財産は、原則として対象になりません。この軽減を受けるにも、相続税の申告書の提出が必要です。分割が間に合わない場合の例外もあるため、税務署や税理士に確認してください。

申告が必要か判断する手順

• 戸籍で法定相続人が誰で何人かを確定する（相続放棄をした人も人数に含める）
• 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を計算する
• 実家の土地・建物、預貯金、有価証券などの財産を洗い出す
• 財産の合計が基礎控除額を超えるか、近いかを比べる
• 超える、または近い場合は、特例の検討も含めて税理士に相談する

財産の評価は専門的な判断が必要になることも多いため、ここでの計算はあくまで最初の目安です。申告期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内とされており、申告書の提出先は被相続人の死亡時の住所地の税務署です。判断は早めに始めましょう。

実家を相続したあとの方針に迷う場合は、空き家の進め方診断や、相続の基礎知識、空き家の基礎知識もあわせて確認してください。名義変更の費用は相続登記費用シミュレーターで概算できます。

よくある質問

Q．兄が相続放棄をしました。基礎控除額の人数から兄を除きますか。

A．除きません。国税庁は、法定相続人の数は相続の放棄をした人がいてもその放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいうとしています。

Q．特例を使えば相続税がゼロになりそうです。申告しなくてもよいですか。

A．注意が必要です。申告の要否は特例を適用しない場合の価額で判断され、特例の適用には申告書への記載が必要です。税理士や税務署に確認しましょう。

Q．相続人が配偶者と子2人なら、基礎控除額はいくらですか。

A．公式の算式に当てはめると、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です（養子がいない場合の計算例）。

あわせて読みたい

• 相続放棄の基礎知識｜負動産化した空き家に悩んだときの選択肢
• 相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 タックスアンサーNo.4152「相続税の計算」（確認日：2026-10-19）
• 国税庁 タックスアンサーNo.4205「相続税の申告と納税」（確認日：2026-10-19）
• 国税庁 タックスアンサーNo.4124「小規模宅地等の特例」（確認日：2026-10-19）
• 国税庁 タックスアンサーNo.4158「配偶者の税額の軽減」（確認日：2026-10-19）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：相続時精算課税は、贈与のときの税負担を抑えられる一方、贈与者が亡くなったときに相続税の計算へ加算される制度です。一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。実家の生前贈与では、登録免許税や不動産取得税、小規模宅地等の特例との関係も確認してから決めましょう。

生前贈与の選択肢「相続時精算課税」

親が元気なうちに、将来空き家になりそうな実家を子へ移しておくべきか迷う方もいるでしょう。親から子への贈与には、毎年の贈与額に応じて贈与税を計算する「暦年課税」と、一定の要件のもとで選択できる「相続時精算課税」があります。

相続時精算課税は、贈与の時点では贈与税の負担を抑え、贈与者が亡くなったときに、その贈与財産を相続財産に加えて相続税を計算する制度です。国税庁の案内では、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などに対し財産を贈与した場合に選択できる制度とされています。年齢は、贈与した年の1月1日時点で判定されます。

2024年から年110万円の基礎控除

国税庁の案内によると、令和6年（2024年）1月1日以後に相続時精算課税に係る贈与により取得した財産について、毎年110万円の基礎控除が適用されます。

相続税を計算するときに相続財産に加算されるのは、贈与時の価額から基礎控除額を控除した残額です。つまり、基礎控除の範囲内の贈与は、相続税の計算で加算されないことになります。

なお、同一年中に2人以上の特定贈与者から贈与を受けた場合の基礎控除額110万円は、特定贈与者ごとの贈与税の課税価格であん分するとされています。

110万円を超える部分には、特別控除（限度額2,500万円）を差し引いたうえで、一律20％の税率が適用されます。特別控除は、贈与税の期限内申告書を提出した場合に限り適用できます。すでに納めた贈与税相当額は、相続税額から控除され、控除しきれない分は相続税の申告で還付を受けられます。

選ぶには届出が必要。時期は翌年2月1日から3月15日

相続時精算課税は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、納税地の所轄税務署へ「相続時精算課税選択届出書」を提出して選択します。戸籍謄本などの書類も添付します。贈与額が110万円を超えて贈与税の申告が必要な場合は、届出書と書類を贈与税の申告書に添付して提出します。

選択は贈与者ごとに行います。実家を贈与する年の翌年の期限に間に合うよう、事前に税理士や税務署へ確認しておきましょう。

一度選ぶと暦年課税に戻れない

最も注意したいのは、相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与について、その後「暦年課税」へ変更することはできない点です。将来の贈与の予定や、ほかの家族とのバランスも含めて慎重に判断する必要があります。

不動産の贈与では別の税金もかかる

実家などの不動産を贈与する場合、贈与税・相続税とは別に、登記や取得にかかる税金があります。国税庁の登録免許税の税額表では、贈与による所有権の移転登記は、不動産の価額の1,000分の20とされています。

また総務省によると、不動産取得税は、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得（相続などの場合は除く）した際に課される税金です。相続では課されない税金が、生前贈与ではかかる場合があるということです。

生前贈与と相続のどちらが有利かは、財産の内容や家族構成、実家を将来どうするかによって大きく変わります。制度を選ぶ前に、税理士などの専門家や税務署の窓口に相談してください。

小規模宅地等の特例とは併用できない

実家の土地の評価額を減らせる「小規模宅地等の特例」は、相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等には適用できません。国税庁の案内でも、特定居住用宅地等について、相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等はこの特例を併用できないとされています。

実家の土地を相続時精算課税で贈与すると、相続のときに特例で評価額を下げる選択肢がなくなる点に注意が必要です。特例の内容は相続の基礎知識もあわせて確認してください。

贈与を決める前に確認したいこと

• 贈与する人・受ける人が制度の要件（原則60歳以上の父母等から18歳以上の子等）に当たるか
• 実家を贈与した後、誰が住み、誰が管理するのか
• 贈与による登録免許税・不動産取得税がいくらかかるか
• 一度選ぶと暦年課税に戻れないことを踏まえ、ほかの家族と話し合えているか
• 相続まで待つ場合と比べてどうか

空き家予備軍の実家を早めに子へ移すことで、管理の判断をしやすくなる面もありますが、税金面では相続より負担が増えることもあり得ます。制度を選ぶ手続きの期限もあるため、国税庁の案内を確認し、税理士に相談しながら進めましょう。

実家をどうするか決めきれないときは、空き家の進め方診断で方針を整理できます。贈与後に維持費の負担が増える場合は、空き家の維持費シミュレーターや空き家の基礎知識も参考になります。

よくある質問

Q．相続時精算課税を選んだ後、やはり暦年課税に戻せますか。

A．戻せません。国税庁は、選択した贈与者からの贈与について、その後「暦年課税」へ変更することはできないとしています。

Q．実家を贈与すると、贈与税以外にどんな税金がかかりますか。

A．登記の際の登録免許税（贈与による所有権移転は不動産の価額の1,000分の20）や、不動産取得税がかかる場合があります。詳細は税務署や都道府県税事務所で確認しましょう。

Q．父と母の両方から同じ年に贈与を受けた場合、110万円は2人分になりますか。

A．国税庁の案内では、同一年中に2人以上の特定贈与者から贈与を受けた場合の基礎控除額110万円は、特定贈与者ごとの贈与税の課税価格であん分するとされています。

あわせて読みたい

• 相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識
• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 タックスアンサーNo.4103「相続時精算課税の選択」（確認日：2026-10-19）
• 国税庁「相続時精算課税制度のあらまし」（確認日：2026-09-24）
• 国税庁 タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」（確認日：2026-09-24）
• 総務省「不動産取得税」（確認日：2026-09-24）
• 国税庁 タックスアンサーNo.4124「小規模宅地等の特例」（確認日：2026-10-19）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：共有者の一人が行方不明でも、令和5年（2023年）4月1日に施行された共有制度の見直しにより、地方裁判所の手続きで持分の取得・譲渡や、管理・変更の判断ができる場合があります。ただし、相続で共有になった持分は、相続開始から10年を経過していないと使えません。まず登記簿で共有者を確認し、早めに専門家へ相談しましょう。

共有者が行方不明だと実家が動かせない

相続した実家が兄弟の共有名義になったものの、そのうちの一人と音信不通になっている、というケースがあります。共有の不動産を売却したり、建物を解体したりするには、原則として共有者の同意が必要になるため、一人でも連絡が取れないと手続きが止まってしまいます。

こうした問題に対応するため、民法の共有制度が見直され、令和5年（2023年）4月1日に施行されました。所在等が不明な共有者がいる場合に、裁判所の手続きを使って解決する方法が設けられています。

所在等不明共有者の持分を取得・譲渡する制度

法務省のパンフレットによると、所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等不明共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることができます。

民法では「所在等不明共有者の持分の取得」「所在等不明共有者の持分の譲渡」として定められています。

ただし、利用には裁判所において、持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要になります。非訟事件手続法でも、裁判所が定める額の金銭を裁判所の指定する供託所に供託することが定められています。

相続した持分は「相続開始から10年」に注意

相続で共有になった実家では、特に注意が必要な要件があります。共有持分が相続財産に属する場合で、相続開始の時から10年を経過していないときは、裁判所はこれらの裁判をすることができないと民法に定められています。

親が亡くなって間もない段階では、この制度はすぐには使えない可能性があるということです。その場合は、遺産分割の手続きなど別の方法を検討することになります。

管理や変更についての特則も

売却までは考えていなくても、共有物の管理や変更をしたい場面もあります。民法では、共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときに、裁判所の裁判を経て、残りの共有者の同意で共有物の変更や管理に関する事項を決められる仕組みも設けられています。

法務省のパンフレットでは、所在等が不明な共有者がいる場合、管理行為（たとえば使用者を1人に決める）は残りの共有者の持分の過半数で、変更行為（たとえば農地を宅地に造成する）は残りの共有者全員の同意で決められると説明されています。いずれも地方裁判所への申立てと決定が前提です。

なお、共有物の軽微な変更は、全共有者の同意までは不要で、持分の過半数で決められます。ただし、何が軽微かは個別に判断されるため、専門家に確認してください。

いずれも裁判所の手続きが必要で、要件の確認や申立ての準備には専門的な知識が求められます。弁護士・司法書士などの専門家に相談し、必要に応じて裁判所や法務局の窓口にも確認しながら進めてください。

遺産分割の「10年」も別の意味で関係する

共有制度の見直しとは別に、遺産分割にも「相続開始から10年」の考え方があります。法務省のパンフレットによると、相続開始から10年を経過したあとの遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分または指定相続分で行います。

施行日の時点で相続開始から5年を超えていた場合は、令和10年（2028年）3月31日までは具体的相続分による分割ができる猶予期間があります。10年を過ぎても、相続人全員が合意すれば具体的相続分による分割は可能です。実家の共有を長く放置するほど選べる方法が限られるため、早めの話し合いが大切です。

制度を検討する前に確認したいこと

• 登記簿で、実家の共有者と持分を確認する
• 連絡が取れない共有者の所在を、住民票などで調べられるか
• 相続開始から何年たっているか（相続財産に属する持分は10年が要件）
• 売却・解体・管理など、何をしたいのか
• 供託に必要な金銭を用意できるか

所在が分からないと思っていた共有者が、調査によって見つかることもあります。見つかった場合は、まず話し合いや遺産分割の手続きを検討することになります。どの方法が適しているかは、専門家と相談しながら判断しましょう。

なお、この制度の申立先は地方裁判所で、家庭裁判所で行う遺産分割の手続きとは窓口が異なります。

相続登記が未了の場合は、登記の期限も確認が必要です。費用の目安は相続登記費用シミュレーター、実家をどう進めるかは空き家の進め方診断で整理できます。制度の全体像は相続の基礎知識と空き家の基礎知識で確認できます。

よくある質問

Q．父が亡くなったばかりで、弟と連絡が取れません。すぐにこの制度を使えますか。

A．共有持分が相続財産に属する場合、相続開始の時から10年を経過していないと、裁判所は持分の取得・譲渡の裁判をすることができないと定められています。別の方法も含めて専門家に相談しましょう。

Q．お金はかかりますか。

A．裁判所において、持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要になります。申立てにかかる費用も含めて、事前に専門家に確認しましょう。

Q．この制度はいつから使えるようになりましたか。

A．法務省のパンフレットでは、共有制度の見直しは令和5年4月1日施行とされています。

あわせて読みたい

• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 法定相続情報証明制度とは？空き家の名義変更を効率化する使い方
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 法務省「不動産を相続した方へ」パンフレット(2026.4版)(PDF)（確認日：2026-10-19）
• e-Gov法令 民法 第251条（確認日：2026-09-24）
• e-Gov法令 民法 第252条（確認日：2026-09-24）
• e-Gov法令 民法 第262条の2（確認日：2026-09-24）
• e-Gov法令 民法 第262条の3（確認日：2026-09-24）
• e-Gov法令 非訟事件手続法 第87条（確認日：2026-09-24）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた実家の土地などを相続したとき、条件を満たせば相続税の評価額を減らせる制度です。自宅の土地（特定居住用宅地等）は330平方メートルまで80%減額できますが、誰が相続するか、いつまで住み・保有するか、遺産分割が申告期限に間に合うかで使えるかが変わります。適用には申告書への記載が必要です。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、亡くなった人（被相続人）が住んでいた自宅の土地などを相続したとき、一定の要件を満たせば、相続税を計算する際の土地の評価額を減らせる制度です。国税庁の案内では、自宅の土地に当たる「特定居住用宅地等」は、330平方メートルまでの部分について評価額を80%減らせるとされています。

評価額が大きく下がるため、相続税の負担に影響しやすい制度ですが、誰がどのように相続するかによって使えるかどうかが変わります。

区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等（自宅の土地）	330平方メートル	80%
特定事業用宅地等など（事業用）	400平方メートル	80%
貸付事業用宅地等（貸付用）	200平方メートル	50%

実家が空き家になっている場合に関係するのは、主に一番上の自宅の土地の区分です。事業用や貸付用の区分を併用する場合は、面積の計算が変わるため、税理士や税務署に確認してください。

誰が相続するかで要件が変わる

国税庁の案内によると、被相続人の配偶者が取得する場合には、「取得者ごとの要件」はありません。一方、配偶者以外の親族が取得する場合には、取得者ごとの要件が定められています。

たとえば被相続人と同居していた親族であれば、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から申告期限まで有していることが求められます。

同居していなかった親族が取得する場合（いわゆる「家なき子」）は、さらに細かい要件があります。国税庁の案内では、たとえば次のような条件をすべて満たすこととされています。

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 被相続人と同居していた相続人がいないこと
• 相続開始前3年以内に、本人や配偶者、三親等内の親族などが所有する国内の家屋に住んだことがないこと
• 相続開始時に、自分が住んでいる家を過去に所有したことがないこと
• 宅地等を相続開始時から申告期限まで保有していること

このほかにも要件があり、相続放棄があった場合の判定など細かな扱いもあります。自分のケースが当てはまるかは、必ず税理士や税務署に確認してください。

「相続したら空き家にする予定」「すぐに売る予定」という場合、こうした要件を満たさなくなる可能性があります。自分のケースで使えるかどうかは要件が細かいため、税理士に確認することをおすすめします。

遺産分割が間に合わない場合

この特例は、原則として相続税の申告期限までに遺産が分割されていることが必要です。国税庁の案内では、期限までに分割されていない場合、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の特例などが適用できない申告になるとされています。

その後、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限り、特例を適用できるとされています。相続人同士の話し合いが長引いている場合は、期限との関係も意識しておきましょう。

適用には申告が必要

特例の適用を受けるためには、相続税の申告書にこの特例の適用を受けようとする旨を記載する必要があります。特例によって税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されない点に注意が必要です。

なお、相続した空き家を売却したときの「3,000万円特別控除」は、売却時の所得にかかる税金についての別の制度です。どちらも実家に関係しますが、対象となる税金もタイミングも異なります。

組み合わせや判断に迷う場合は、税理士などの専門家や税務署の窓口に相談してください。

使えないケースと併用の注意

特定居住用宅地等は、原則として主に居住の用に供していた1か所の宅地等に限られます。また、相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等には、この特例を併用できません。実家を生前に贈与する場合は、相続のときに使える選択肢が変わるため、贈与の前に確認しましょう。

特例を検討するときの確認ポイント

• 実家の土地を誰が相続するか（配偶者か、同居していた親族か、それ以外か）
• 相続する人が申告期限まで住み続け、保有し続ける予定か
• 遺産分割が相続税の申告期限までにまとまりそうか
• 特例を使う場合でも、相続税の申告書を提出する必要があること

とくに「相続後すぐに空き家にする」「早めに売る」といった予定がある場合、特例が使えるかどうかに影響することがあります。空き家の処分方針と相続税の申告を別々に考えず、あわせて専門家に相談するのがおすすめです。

実家をどうするか決めきれないときは、空き家の進め方診断で方針を整理できます。持ち続ける場合の負担は空き家の維持費シミュレーター、制度の全体像は相続の基礎知識と空き家の基礎知識で確認できます。

よくある質問

Q．母が実家の土地を相続する場合、同居などの条件はありますか。

A．国税庁の案内では、被相続人の配偶者が取得する場合は「取得者ごとの要件」はありません。ほかの要件もあるため、詳細は税理士や税務署に確認しましょう。

Q．兄弟で話し合いがまとまらず、申告期限に間に合いません。特例は使えなくなりますか。

A．期限までに分割されていないと、その申告では特例を適用できません。原則として申告期限から3年以内に分割があれば適用できるとされています。

Q．特例を使えば相続税がゼロになる場合、申告は不要ですか。

A．国税庁の案内では、特例の適用を受けるためには相続税の申告書に適用を受けようとする旨を記載する必要があるとされています。税額がゼロでも申告が必要になる場合があります。

あわせて読みたい

• 相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識
• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」（確認日：2026-10-19）
• 国税庁 タックスアンサーNo.4208「相続財産が分割されていないときの申告」（確認日：2026-09-24）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に変更登記をする義務があります。施行日より前に変わっていて未登記のものは、2028年3月31日までに登記が必要です。まず登記事項証明書で、登記簿上の住所・氏名が今のものと一致しているか確認しましょう。

住所・氏名の変更登記が義務になった

相続登記の義務化に続いて、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときの「変更登記」も義務になりました。法務省によると、令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられています。

たとえば、相続登記で実家を自分名義にしたあと、転勤や住み替えで引っ越したのに登記上の住所は古いまま、というケースが対象になります。登記簿上の住所と実際の住所が一致しないと、将来の売却や手続きの際に所有者の確認に手間がかかる原因になります。

施行日前の変更も対象になる

見落としやすいのが、施行日より前に住所などが変わっていたケースです。法務省のQ&Aでは、令和8年4月1日より前に住所等を変更していて変更登記がされていないものについては、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をする必要があると案内されています。

「何年も前に引っ越したけれど、登記はそのまま」という方も対象です。まずは登記事項証明書などで、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているかを確認してみましょう。

住所・氏名が変わった時期	変更登記の期限
2026年4月1日以後	変更した日から2年以内
2026年4月1日より前（未登記のまま）	2028年3月31日まで

怠った場合の過料

正当な理由がないのに変更登記をしない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。法務省のQ&Aでは、登記官が催告し、期限内に対応がなければ裁判所へ通知され、裁判所が決定するという流れで説明されています。すぐに罰則が科されるというより、期限内に手続きを済ませておくことが求められる制度だと理解しておくとよいでしょう。

どのような事情が「正当な理由」に当たるかは個別の判断になるため、心配な場合は法務局に確認してください。例として、本人の重い病気、DV被害などで避難を余儀なくされている場合、経済的に登記費用を負担できない場合などが挙げられています。

負担を軽くする「スマート変更登記」

法務省は、変更登記の手間を減らす仕組みとして「スマート変更登記」を用意しています。あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が住所等の変更を把握し、本人の了解を得た上で、職権で変更登記をしてくれるというものです。

個人の場合は、法務局からの意思確認に了解の回答をした後に登記される流れです。法務省のQ&Aでは、個人向けの実施は令和8年（2026年）12月中旬以降とされ、海外居住者は対象外と案内されています。

すでに所有している不動産についても申出ができるため、引っ越しの予定がある方や、相続で取得した不動産がある方は、利用方法を法務省のページで確認しておくと安心です。複数の不動産がある場合、通知は不動産を管轄する法務局ごとに行われると案内されています。手続きが複雑な場合や相続登記も未了の場合は、司法書士などの専門家や法務局の窓口に相談しましょう。

相続した実家の名義人が確認したいこと

• 登記事項証明書で、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているか
• 施行日（2026年4月1日）より前の住所変更が、未登記のまま残っていないか
• 相続登記そのものが済んでいるか（済んでいなければ、そちらの期限も確認）
• 今後の転居予定があるなら、スマート変更登記を使えるか

特に、相続登記をした後に引っ越したケースや、結婚などで氏名が変わったケースは見落としがちです。相続した不動産が複数ある場合は、それぞれについて確認しておきましょう。

相続登記が未了の場合は、そちらにも期限があります。法務省の案内では、相続登記は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内で、義務化の前に相続した未登記の不動産は2027年3月31日までに登記する必要があります。費用の目安は相続登記費用シミュレーター、実家の今後は空き家の進め方診断で整理できます。制度の全体像は相続の基礎知識と空き家の基礎知識で確認できます。

変更登記にかかる費用は、手続きの方法によって異なります。自分で申請するか専門家に依頼するかで負担が変わるため、法務局や司法書士の窓口に確認してください。

よくある質問

Q．10年前に引っ越したまま、実家の登記の住所を変えていません。対象になりますか。

A．対象になります。施行日前の住所変更で変更登記がされていないものは、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があると法務省は案内しています。

Q．スマート変更登記を使えば、自分では何もしなくてよいのですか。

A．事前に「検索用情報の申出」が必要です。また個人の場合は、法務局からの意思確認に了解の回答をした後に職権で登記される仕組みです。

Q．変更登記の期限は、施行日から2年ですか。

A．施行日以後の変更については、住所や氏名・名称の変更日から2年以内です。施行日前の変更で未登記のものは、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があるとされています。

あわせて読みたい

• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 法定相続情報証明制度とは？空き家の名義変更を効率化する使い方
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（確認日：2026-10-19）
• 法務省「スマート変更登記のご利用方法」（確認日：2026-09-24）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-10-19）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：自筆証書遺言書保管制度は、遺言者本人が書いた遺言書を法務局が預かり、相続開始後の家庭裁判所の検認が不要になる制度です。手数料は1通3,900円で、申請は本人が予約のうえ出向く必要があります。一方で、遺言書の有効性は保証されないため、実家の分け方など内容面は専門家に確認しましょう。

自筆の遺言書を法務局が預かる制度

「実家を誰に継いでもらうか、親に遺言を書いておいてほしい」と考えたとき、選択肢の一つになるのが自筆証書遺言書保管制度です。遺言者が自分で書いた遺言書（自筆証書遺言）を、法務局が預かってくれる仕組みです。

自宅で保管する自筆の遺言書には、紛失や、見つけた人による破棄・改ざん、そもそも発見されないといったおそれがあります。遺言書を法務局に預けることで、こうしたリスクを減らすことが期待できます。

相続後の「検認」が不要になる

この制度の大きなメリットは、相続開始後の家庭裁判所での検認が不要になる点です。自宅で保管されていた自筆の遺言書は、原則として家庭裁判所で検認を受ける必要があり、相続人にとっては申立てや期日への出席などの負担になります。

法務局に保管された遺言書であれば、その手続きを省くことができます。

保管期間についても定めがあり、法務省の案内では、原本は遺言者死亡後50年間、画像データは同150年間保管されるとされています。

手数料と手続きのポイント

保管の申請手数料は、遺言書1通につき3,900円で、収入印紙で納付します。手続きには次のような注意点があります。

• 保管の申請ができるのは遺言者本人のみで、代理人による申請や郵送による申請はできない
• 手続には予約が必須
• 遺言書の様式など、制度で定められたルールに沿って作成する必要がある

高齢の親が法務局へ出向く必要があるため、体調や移動手段も考えて早めに準備しておくとよいでしょう。

どこの法務局に、何を持っていく？

申請先の法務局（遺言書保管所）は、遺言者の住所地、本籍地、所有する不動産の所在地のいずれかを管轄するところから選びます。2通目以降を追加で預ける場合は、最初に申請した保管所に限られます。

• 遺言書（ホチキス止めはせず、封筒も不要）
• 保管申請書（事前に作成）
• 添付書類（住民票の写しなど。本籍と筆頭者の記載があり、マイナンバーや住民票コードの記載がないもの）
• 顔写真付きの身分証明書
• 手数料（収入印紙）

遺言書の用紙サイズや余白などの様式は、法務省の「遺言書の様式等」のページで確認してください。また、保管された遺言書の原本や画像には、原則として非表示やマスキングの措置ができないとされています。住所や本籍を遺言書に書かないよう注意しましょう。

預けたあとに変えたいときは

預けた遺言書を撤回したいときは、保管している法務局へ予約のうえ、撤回書と身分証明書を持参します。撤回の手数料は不要で、遺言書は返還されます。内容を変えたい場合は、撤回してから書き直し、あらためて申請する方法が推奨されています。

遺言者や受遺者などの氏名・住所が変わったときは、変更の届出が必要です。届出は全国どの遺言書保管所でもでき、手数料は不要です。なお、遺言者本人が保管内容を確認する閲覧には、モニター閲覧1,400円、原本閲覧1,700円の手数料がかかります。

法務局は内容の有効性までは保証しない

注意したいのは、法務省が「本制度は、保管された遺言書の有効性を保証するものではありません」と明記している点です。法務局が確認するのは主に形式面であり、遺言の内容が法的に有効か、相続人の間で争いが起きないかまでは判断されません。

実家の分け方など内容に不安がある場合は、弁護士・司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。制度の利用方法や予約については、最寄りの法務局の窓口で案内を受けられます。

親に制度をすすめる前に整理したいこと

• 実家や預貯金など、誰に何を相続させたいかの考えがまとまっているか
• 遺言書の様式など、法務省が案内するルールに沿って書けるか
• 法務局へ本人が出向けるか、予約の段取りを誰が手伝うか
• 内容に不安があり、専門家に相談したほうがよいか

遺言は親自身の意思で書くものです。子の側で内容を決めてしまうのではなく、制度の仕組みや手数料、注意点を一緒に確認するところから始めるとよいでしょう。

法務局に保管された遺言については、相続開始後に「遺言書情報証明書」が交付される仕組みがあり、裁判所もこの証明書について検認の必要はないと案内しています。自宅で保管した遺言書と比べて、相続人側の手続きの負担を軽くできる点は大きな違いです。

親と話すときは、こうした相続人側のメリットも伝えると、制度の意義を理解してもらいやすくなるでしょう。遺言があっても、実家の名義変更には別に相続登記が必要です。費用の目安は相続登記費用シミュレーター、実家の今後の進め方は空き家の進め方診断で整理できます。制度の全体像は相続の基礎知識と空き家の基礎知識で確認できます。

よくある質問

Q．家族が代わりに法務局へ遺言書を持って行ってもよいですか。

A．できません。保管の申請ができるのは遺言者本人のみで、代理人による申請や郵送による申請はできないと案内されています。

Q．法務局に預ければ、遺言の内容で争いにならないということですか。

A．そうとは限りません。法務省は、本制度は保管された遺言書の有効性を保証するものではないとしています。内容面の不安は専門家に相談しましょう。

Q．保管された遺言書は、いつまで保管されますか。

A．法務省の案内では、原本は遺言者死亡後50年間、画像データは同150年間保管されるとされています。

あわせて読みたい

• 相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと
• 法定相続情報証明制度とは？空き家の名義変更を効率化する使い方
• 補助金を探す（地域別）
• 相談先を探す（地域別）

出典・参考にした公式情報

• 法務省「01 遺言書保管制度とは？」（確認日：2026-09-24）
• 法務省「02 遺言者の手続」（確認日：2026-10-19）
• 法務局「自筆証書遺言書保管制度のご案内」(水戸地方法務局PDF)（確認日：2026-09-24）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

結論：建物がついたままでは申請できない。先に相談と費用の見積もりを

相続した土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」は、令和5年4月27日に始まりました。ただし、建物がある土地は申請できません。実家を手放したい場合は、解体を決める前に法務局へ事前相談し、解体費や片付け費、境界確認の費用まで含めて見積もることが大切です。

要点：まず押さえる4つのポイント

• 申請できる人：相続または相続人への遺贈で土地を取得した人です。売買で取得した土地は、基本的に対象になりません。
• 共有の土地：共有者全員が共同して申請する必要があります。
• 審査手数料：土地1筆（土地の単位）ごとに14,000円です。取り下げた場合や、却下・不承認になった場合も戻りません。
• 負担金：承認後に納めます。法務省の案内では基本額は20万円ですが、土地の種目や所在地域によっては面積に応じて算定されます。「一律20万円」と決めつけず、公式の案内や自動計算シートで確認しましょう。

施行前に相続した土地も対象になるため、数十年前に相続した土地でも、要件を満たせば申請できる可能性があります。

国に返せない土地の条件

制度には、審査の入口で申請自体ができない「却下要件」と、審査で承認されない「不承認要件」があります。建物を壊せば必ず引き取ってもらえるわけではありません。

申請できない土地（却下要件）

• 建物がある土地（家屋や倉庫が残っている）
• 担保権や使用する権利が設定されている土地（抵当権、賃借権、地上権など）
• 他人の利用が予定されている土地（現に道路として使われている、墓地内など）
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明らかでない土地、所有権に争いがある土地

審査で承認されない土地（不承認要件）

勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖がある土地、地上に管理を妨げる物（放置車両や建物にあたらない廃屋など）がある土地、地下に除去が必要な物（産業廃棄物や古い基礎、浄化槽、井戸など）がある土地、隣地との争いがなければ管理できない土地などが挙げられています。

建物を解体したあとの扱いについて、法務省の案内に「解体後は申請できる」という明記はありません。地下に基礎やコンクリート片が残ると不承認要件にあたる可能性があるため、解体前に管轄の法務局へ確認しましょう。

手順と費用：解体前に見積もりを

いきなり家を壊すのは危険

建物があると申請できないため、解体を検討することになります。しかし、先に解体契約を結んでから「引き取り不可」と分かると、高額な解体費だけを支払うことになります。次の費用を先に見積もりましょう。

1. 建物の解体費用
2. 家の中の片付け費用（残置物処分費）
3. 隣との境界確認費用

具体的な金額は地域や建物で大きく変わります。数字は業者の見積もりで確かめてください。

後悔しないための4ステップ

ステップ1：資料を整理する。土地と建物の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、現況の写真、地図や公図、隣地との境界に関する資料などを集めます。

ステップ2：法務局へ事前相談する。相談は、土地がある都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門で受け付けています。支局や出張所では受け付けていません。予約制で、1回30分です。相談で「大丈夫そう」と言われても承認の保証ではなく、実地調査を含む審査で判断されます。

ステップ3：他の選択肢と比較する。売却（売れる見込みと整備費）、当面の保有（管理費と固定資産税）、自治体の空き家バンクや管理委託の活用などと並べて検討します。自治体の解体補助金は「工事前の申請」などの条件があることが多いため、契約前に自治体窓口へ確認しましょう。

ステップ4：申請し、承認後に負担金を納める。承認申請書は、職員が代わりに作成することはできません。承認されると負担金の通知が届き、通知が届いた日の翌日から30日以内に納付します。期限内に納めないと承認は失効します。納付した時点で、土地の所有権が国に移ります。

注意点

• 審査手数料は、不承認でも戻りません。事前相談で見通しを確認してから申請しましょう。
• 名義が亡くなった方のままなら、相続登記の期限（相続を知った日から3年以内）も並行して管理します。
• 個別の申請可否は、管轄の法務局に確認してください。

よくある質問

Q．家を解体して更地にすれば、必ず引き取ってもらえますか。

A．いいえ。建物がなくても、境界が不明確な土地や、地下に除去が必要な物がある土地などは承認されません。解体前に法務局へ相談しましょう。

Q．負担金はいくらですか。

A．法務省の案内では基本額は20万円ですが、土地の種目や所在地域によっては面積に応じて算定されます。正確な額は法務省の案内か、法務局の窓口で確認してください。

Q．兄弟で共有している土地はどう申請しますか。

A．共有者全員が共同して申請します。相続で持分を取得した共有者がいれば、売買で持分を取得した共有者を含めて共同申請できます。

公式情報・確認先

• 法務省民事局長通達：相続土地国庫帰属制度事務処理要領（法務省民二第70号）
• 法務省：相続土地国庫帰属制度の概要
• 法務省：引き取ることができない土地の要件
• 法務省：負担金
• 法務省：相談対応

（確認日：2026年10月19日。制度や費用は変更される場合があります。個別の申請可否は管轄の法務局にご確認ください）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

まとめ

建物がついたままでは申請できません。まずは資料を揃えて法務局へ相談し、費用を見積もってから、売却や活用と比べて判断しましょう。手数料は1筆14,000円で、不承認でも戻りません。承認後には負担金の納付が必要です。