相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識

結論：要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。期限は相続開始から3年後の年末

相続した空き家を売却したとき、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要で、確定申告も欠かせません。売却を決める前に、要件と期限を確認しましょう。

要点：まず押さえる5つのポイント

• 対象期間：2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡が対象です。
• 控除額：最高3,000万円です。2024年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円になります。
• 家屋の要件：1981年（昭和56年）5月31日以前に建築され、区分所有建物でないことなどが必要です。
• 売却価額：1億円以下であることが必要です。
• 申告：確定申告が必要で、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付します。

どんな制度か

相続した実家をそのまま空き家として放置せず、早期に売却・解体して活用してもらうことを目的に設けられた制度です。相続税とは別の制度で、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合の所得税・住民税を軽減するものです。老朽化した実家を相続したものの住む予定がなく、売却を検討している人にとっては、税負担を大きく左右する重要な制度といえます。

主な適用要件

国税庁の案内では、家屋について次のような要件が示されています。

• 相続開始の直前に、被相続人が居住していた家屋であること（被相続人以外に居住していた人がいないこと）。
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと。
• 区分所有建物（マンション等）として登記されていないこと。
• 相続後、事業用・貸付用・居住用として使われていないこと。
• 売却代金が1億円以下であること。

要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば、入所直前まで居住していた家屋が対象になり得ます。詳しくは国税庁の案内や税務署で確認してください。

売却・取壊しの形態

次のいずれかに当てはまる必要があります。

• 家屋を売却する（売却時に一定の耐震基準を満たしていること）。
• 家屋を取り壊してから、敷地を売却する。
• 売却後、譲渡の日の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、取り壊す（2024年以後の譲渡に限ります）。

古い木造住宅で、売却の時点では耐震基準を満たしていない場合でも、2024年以後の譲渡なら、譲渡の日の翌年2月15日までに耐震基準を満たすようにするか、取り壊すことで対象になる場合があります。期限があるため、事前に税務署や税理士に確認しましょう。

期限と申告の注意点

この特例を使うには、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。たとえば相続開始が2025年6月なら、売却期限は2028年12月31日ですが、特例の対象期間そのものが2027年12月31日までのため、実際には2027年12月31日までの譲渡が対象です。

特例の適用を受けるには確定申告が必須です。主な添付書類は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（該当する場合）、売買契約書の写しなどです。確認書は物件所在地の市区町村が発行し、取得に日数がかかることがあるため、売却スケジュールを組む際は早めに準備を始めましょう。

解体費用や耐震改修費用との関係

解体費用や耐震リフォーム費用そのものが、特例の控除額に上乗せされるわけではありません。あくまで、譲渡所得から最大3,000万円（または2,000万円）を控除できる制度です。解体費用が譲渡所得の計算でどう扱われるかは、個別の事情で変わるため、税務署や税理士に確認してください。

自治体によっては老朽空き家の解体工事費用を補助する制度を別途設けていることもあります。解体を検討する際は、この特例とあわせて、補助金を探す（地域別）で制度の有無を確認するとよいでしょう。

利用にあたっての注意点

• 親子・夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外です。
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）など、他の特例とは併用できません。
• 同じ被相続人から相続した家屋・敷地について、この特例は一度しか使えません。
• 他の相続人の分や分割して売った分も含めて、売却代金が1億円以下かを判定します。

要件の詳細や必要書類は個別の事情で異なります。確定申告の前に、税理士などの専門家に相談するか、最寄りの税務署の窓口で確認することを強くおすすめします。売却するか持ち続けるか迷うときは、空き家の進め方診断や空き家の維持費シミュレーターも役立ちます。

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よくある質問

Q．相続してからしばらく空き家として放置していましたが、今から売却しても特例は使えますか。

A．相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却が完了していれば、対象になり得ます。ただし、その間に第三者へ賃貸するなど「事業用・貸付用・居住用」として使ってしまうと要件を満たさなくなるため、放置期間中の利用状況も確認が必要です。

Q．マンションを相続した場合もこの特例は使えますか。

A．原則として使えません。区分所有建物（マンション等）として登記されていない家屋が要件です。

Q．相続人が3人いる場合、控除額はいくらですか。

A．2024年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円になります。具体的な計算は税務署や税理士に確認してください。

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026-10-19）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。