相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識

どんな制度か

相続した空き家を売却した際に、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、相続した実家をそのまま空き家として放置せず、早期に売却・解体して活用してもらうことを目的に設けられた制度です。

相続税とは別の制度で、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合の所得税・住民税を軽減するものです。老朽化した実家を相続したものの住む予定がなく、売却を検討している人にとっては、税負担を大きく左右する重要な制度といえます。

主な適用要件

代表的な要件として、（1）被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家屋であること、（2）1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、（3）区分所有建物（マンション等）でないこと、（4）相続してから譲渡するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使われていないこと、（5）譲渡価額が1億円以下であること、などが挙げられます。

家屋を解体して更地で売る場合と、耐震基準を満たすようにリフォームしてから売る場合のいずれかの形で適用されます。古い木造住宅をそのままの状態で、耐震基準を満たさないまま家屋付きで売却しても、原則としてこの特例の対象にはなりません。

申告期限に注意

この特例を使うには、相続が始まったことを知った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、2024年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上になる場合、控除額の上限が3,000万円ではなく2,000万円になる点にも注意が必要です。

特例の適用を受けるためには確定申告が必須で、被相続人居住用家屋等確認書など、自治体が発行する書類の添付が求められます。この確認書は物件所在地の市区町村が発行するもので、取得には一定の日数がかかることがあるため、売却スケジュールを組む際は早めに準備を始めることが大切です。

解体費用や耐震改修費用との関係

空き家を解体してから土地を売却する場合、解体費用そのものは特例の控除対象には含まれませんが、譲渡所得の計算上、取得費や譲渡費用として一定の範囲で考慮できる場合があります。自治体によっては老朽空き家の解体工事費用を補助する制度を別途設けていることもあるため、解体を検討する際は、この特例とあわせて自治体の補助金制度の有無も確認するとよいでしょう。

耐震リフォームを行って家屋付きのまま売却する場合も同様に、リフォーム費用そのものが特例の控除額に上乗せされるわけではなく、あくまで譲渡所得から最大3,000万円（または2,000万円）を控除できるという制度である点を理解しておく必要があります。

利用にあたっての注意点

この特例は、耐震性のない古い空き家をそのまま放置せず、解体や耐震改修を進めてもらうための時限的な制度であり、要件の詳細や必要書類は個別の事情によって異なります。実際に適用できるかどうかは、家屋の建築時期や利用状況、相続人の人数などによって判断が分かれるため、確定申告の前に税理士などの専門家に相談するか、最寄りの税務署の窓口で確認することを強くおすすめします。

よくある質問

Q．相続してからしばらく空き家として放置していましたが、今から売却しても特例は使えますか。

A．相続開始を知った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却が完了していれば対象になり得ます。ただし、その間に第三者へ賃貸するなど「事業用・貸付用・居住用」として使ってしまうと要件を満たさなくなるため、放置期間中の利用状況も確認が必要です。

Q．マンションを相続した場合もこの特例は使えますか。

A．原則として使えません。この特例は区分所有建物（マンション等）を除く、一戸建ての家屋とその敷地を対象としています。

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。