古い空き家を売るとき、査定だけでなく建物の状態を整理したい場合があります。建物状況調査はその判断材料ですが、すべての不具合を発見したり、修理費や売却価格を保証したりするものとして扱わないことが大切です。
対象は構造と雨水の浸入を防ぐ部分
国土交通省のQ&Aは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を調査対象と説明しています。調査は原則目視・非破壊で、地中の基礎等は含まれません。給排水設備等は通常の対象とは別に、オプション調査として依頼できる場合があります。
家具で隠れた箇所や点検口のない部分などを調査できない場合、報告書等にはその旨が記載されます。「調査をした」と「全箇所を確認できた」を同じ意味で受け取らず、調査不能箇所も説明してもらいましょう。
出典：国土交通省「建物状況調査に関するQ&A」（確認日：2026-11-12）。
あっせんの有無と、調査の限界を確認
国土交通省は令和6年の標準媒介契約約款改正で、調査実施者のあっせんをしない場合の理由欄を設け、調査が瑕疵の有無を判定するものではない等の限界を明記したと説明しています。調査と保証・保険は別の内容として確認してください。
出典：国土交通省「建物状況調査活用に向けて」（確認日：2026-11-12）。
空き家で調査を頼む前の準備例
| 依頼前の準備 | 調査者へ聞くこと |
|---|---|
| 鍵と立会い | 鍵の受渡し方法、立会いの要否 |
| 点検口と家財 | 見えない箇所、事前に動かす家財の範囲 |
| 雨漏り・修繕の履歴 | 把握している時期や箇所をどう伝えるか |
| 図面・過去の報告書 | 用意できる資料と、不足する場合の調査範囲 |
| 費用と報告 | 調査対象、追加調査の費用、報告書の受取り方法 |
調査を頼むための準備例です。家財をすべて処分してからでなければ調査できないと決めつけず、先に調査者へ状況を伝えてください。
結果を受け取ったら、調査できた箇所とできなかった箇所、指摘内容と追加確認の提案を分けて整理します。売却の交渉でどう説明するかは仲介担当者と確認し、修理見積りや価格査定は必要に応じて別途依頼します。調査費用や補助の有無は物件所在地の制度も確認してください。
持ち続けるか売るかの整理は相続した空き家の進め方、税の要件は3,000万円特別控除も参照できます。
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