空き家の基礎知識｜放置リスク・管理・活用・売却・解体の進め方

空き家を所有したとき、最初に迷うのは「何から手を付けるか」です。このページでは、空き家の管理・活用・売却・解体を考える前に知っておきたい基本を、順番に整理します。制度の細かい条件は変わることがあるため、申請や契約の前には必ず公式の窓口で最新情報を確認してください。

空き家を放置する主なリスク

建物の劣化・倒壊：人が住まない家は、換気や通水がなくなり、想像より早く傷みます。屋根や外壁の一部が落下して通行人や隣家に被害を出すと、所有者が責任を問われることがあります。
近隣への影響：庭木の越境、雑草、害虫・害獣の発生、ごみの不法投棄など、近隣トラブルの原因になりやすくなります。
防犯・防災上の問題：不審者の侵入や放火の対象になるおそれがあります。
維持費の負担：住んでいなくても、固定資産税、水道・電気の基本料金、保険料、草刈りや見回りの費用などがかかり続けます。
税負担が重くなる可能性：次の「特定空家・管理不全空家」の項目で説明するとおり、行政から勧告を受けると税の軽減が外れます。

特定空家・管理不全空家と固定資産税

土地に建物が建っている間は、固定資産税の「住宅用地の特例」によって税額が軽くなっています。総務省の資料では、課税標準が200㎡以下の部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3に減額されると示されています。

ところが、市区町村長から「勧告」を受けた特定空家の敷地は、この特例が解除されます。法改正により、倒壊などの危険が高まる前の段階にある「管理不全空家」も、勧告を受けた場合は同様に特例が解除されます。つまり、空き家を放置したまま勧告を受けると、税負担が増えるおそれがあります。

どのような状態が対象になるかや、勧告に至るまでの手順は市区町村ごとに運用が異なります。心配な場合は、早めに自治体の空き家担当窓口へ相談してください。詳しくは関連コラム「「特定空家等」に指定されるとどうなる？」で解説しています。

最初に確認すること

名義の確認：登記簿（登記事項証明書）で、建物と土地の名義人が誰になっているかを確認します。亡くなった親の名義のままなら、相続の手続きが先に必要です。
建物の状態：屋根、外壁、基礎、雨漏り、シロアリ、傾きなどを確認します。不安があれば建築士やインスペクション（建物状況調査）の専門家に見てもらいます。
固定資産税の負担：毎年届く納税通知書や課税明細書で、土地・建物それぞれの税額を確認します。
今後の利用予定：自分や家族が住む、貸す、売る、解体するなど、方針の候補を挙げます。
相談窓口：市区町村の空き家担当課、空き家バンク、地域の不動産会社などを確認します。

管理を続ける場合のポイント

当面そのまま持つ場合でも、定期的な管理が欠かせません。遠方に住んでいて通えない場合は、空き家の見回り・管理サービスを使う方法もあります。

月に1回程度を目安に、窓を開けて換気し、通水して水道管の状態を確認する
郵便物やチラシがたまらないようにする（空き家と分かりやすくなります）
庭木の剪定や草刈りを行い、近隣に迷惑がかからないようにする
火災保険の契約内容を確認する（空き家は一般の住宅と条件が異なる場合があります）
写真を撮って、状態の記録を残しておく

活用・売却・解体の選び方

空き家の今後は、大きく「活用する」「売る」「解体する」に分けて考えられます。それぞれの特徴を比べてみましょう。

活用する（自分で住む・貸す）

自分や家族が住む、賃貸に出す、空き家バンクに登録して移住希望者とつなぐ方法があります。リフォームや改修に補助金を設けている自治体も多く、条件に合えば費用を抑えられます。ただし、改修費がかさんだり、借り手が見つからなかったりする場合もあるため、事前に費用と見込みを確認してください。空き家バンクの活用法も参考にしてください。

売却する

建物付きで売る方法と、解体して更地で売る方法があります。古い家は、建物付きでは買い手がつきにくく、更地のほうが売りやすいこともあります。複数の不動産会社に査定を依頼して比べるのが基本です。相続した空き家を売る場合は、条件を満たせば「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」が使えることがあります。

解体する

建物が危険な状態であれば、解体も選択肢になります。解体費用は建物の構造・広さ・立地で大きく変わります。多くの自治体が解体費用の一部を補助する制度を設けていますが、工事の契約や着手の前に申請が必要な場合がほとんどです。先に壊してしまうと対象外になることがあるため、必ず着手前に自治体へ確認してください。また、建物を解体すると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる点にも注意が必要です。

空き家の3,000万円特別控除の概要

相続した空き家（被相続人が住んでいた家）を売ったとき、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。国土交通省と国税庁の資料で示されている主な要件は、次のとおりです。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
相続開始から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
譲渡の代金が1億円以下であること
売却時に耐震基準を満たしていない場合は、耐震リフォームを行うこと（家屋を取り壊して敷地のみを売る場合は、取壊し時から売却時まで空き家であることなどの要件があります）
この特例の適用期間は2027年12月31日までとされています

上記のほかにも細かな要件があります。実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に必ず確認してください。詳しくは相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識で解説しています。

補助金・相談窓口を探す

空き家の解体・改修・家財整理・空き家バンク登録などについて、独自の補助金を用意している市区町村は少なくありません。制度の有無、金額、受付期間、申請の順番は自治体ごとに異なります。

空き家の進め方診断：状況に合わせて、次に何をするかを整理できます
空き家の維持費シミュレーター：持ち続けた場合の費用の目安を確認できます
相続登記の費用計算：名義変更にかかる費用の概算を確認できます

お住まいの地域の制度は、補助金を探すのページから都道府県・市区町村ごとに探せます。

個別の状況によって適切な対応は異なります。判断が難しい場合は、自治体や不動産・法律・税務の専門家へ早めに相談してください。本サイトは一般的な情報の提供を目的としており、個別案件への助言ではありません。