親が住んでいた家を相続して売る場合、一定の条件を満たせば、売ったときの利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。使えるかどうかは、家の建築時期、売る時期、売り方で決まります。売ってから条件を満たしていないと分かっても取り返しがつかないため、売却の前に確認してください。
確認日：2026年11月8日。国税庁タックスアンサー No.3306（令和8年4月1日現在法令等）に沿って整理しています。個別の税額や適用の可否は、所轄の税務署か税理士に確認してください。
使える家の条件（3つすべて）
相続の開始直前まで、亡くなった方が住んでいた家で、次の3つにすべて当てはまる必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家
- マンションなど区分所有の登記がされていない建物
- 相続の開始直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいない
老人ホームなどに入っていた場合は、一定の要件を満たせば対象になることがあります。国税庁の別ページ（タックスアンサー No.3307）で条件を確認してください。
売る期限と金額の上限
- 期限：相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 売却代金：1億円以下。分割して売った場合や、ほかの相続人が売った分も合わせて判定されます
- 売る相手：生計を一にする親族や同居の親族など、特別の関係がある人への売却は対象外
売却代金の合計が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。
売り方は3パターン
空き家のまま売る場合は、相続したときから売るときまで、貸したり事業に使ったり、誰かが住んだりしていないことが前提です。そのうえで、売り方によって次の条件がつきます。
- 家ごと売る：売るときに耐震基準を満たしていること
- 取り壊して敷地だけ売る：取り壊すときから売るときまで、その土地に建物や構築物がないこと
- 家ごと売ったあとで直す（令和6年1月1日以後の譲渡）：売った年の翌年2月15日までに、買主が耐震基準を満たす改修をするか、家を全部取り壊すこと
売り方によって、耐震改修や取り壊しを誰がいつ行うかの条件が細かく変わります。買主や不動産会社と売買契約を結ぶ前に、希望する売り方が条件に合うかを税務署か税理士に確認してください。
確定申告に必要な書類
特例は確定申告をしないと適用されません。家ごと売る場合に求められる書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 登記事項証明書など（相続による取得、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有でないことが分かるもの）
- 被相続人居住用家屋等確認書（売った家の所在地の市区町村長が交付）
- 耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書の写し（該当する場合）
- 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることが分かるもの）
確認書は市区町村に申請して交付を受けます。発行に日数がかかる自治体もあるため、売却が決まる前に、窓口で必要な書類と所要日数を聞いておくと安心です。
控除額と適用期限
- 控除額は最高3,000万円
- 令和6年1月1日以後の譲渡で、相続で取得した人が3人以上のときは、1人あたり2,000万円
- 適用期限は、令和9年12月31日までに売却した場合
ほかにも、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、別の特例を同じ家や土地に使っていないことが条件です。同一の被相続人から取得した家に、この特例を重ねて使うこともできません。マイホームを売ったときの特例との併用は、国税庁のこのページには記載がないため、税務署か税理士に確認してください。
空き家の売却を考える前に
相続した不動産は、相続登記の申請が義務になっています。名義が亡くなった方のままでは売却の手続きが進まないため、登記を済ませてから売却の準備に入ります。売却するか、持ち続けるかの比較は相続した空き家の進め方にまとめています。
売却の査定を依頼するとき
売却の期限は相続開始から数えるため、査定の依頼時に「相続した空き家で、特例の売却期限がある」ことを伝えておくと、スケジュールを組みやすくなります。空き家・中古戸建てを買い取る専門の事業者に査定を頼む方法もあります。
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