相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと

相続登記とは何か

「相続登記」とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物の名義を、相続人の名義に変更する手続きのことです。以前は相続登記をするかどうかは相続人の判断に委ねられており、名義変更をしないまま放置された不動産が全国で「所有者不明土地」として社会問題化していました。

相続した実家が空き家になっているケースでも、名義変更をしないまま何年も放置されると、後の世代でさらに相続人が増え、権利関係が複雑になって売却や解体が困難になることがあります。たとえば祖父母の代から名義が変わっていない家を相続した場合、いざ手続きをしようとすると、面識のない遠い親戚を含めて相続人が十人以上に膨れ上がっていることも珍しくありません。

2024年4月から相続登記が義務化された

このような状況を受けて不動産登記法が改正され、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が法律上の義務となりました。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。

この義務化は施行日より前に発生していた相続にも適用されるため、「何年も前に親が亡くなり、実家の名義がそのままになっている」というケースも対象になります。過去の相続についても、施行日である2024年4月1日から3年以内（つまり2027年3月31日まで）に相続登記を済ませる必要がある点は特に見落とされやすいので注意してください。

期限内に登記できないとどうなるか

正当な理由なく期限内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ただし、遺産分割協議がまとまらない、相続人の一部と連絡が取れないなど、すぐに登記できない事情がある場合のために「相続人申告登記」という簡易な手続きも新たに用意されています。

これは、自分が相続人であることを法務局（登記所）に申し出るだけで、ひとまず義務を果たしたことになる制度です。ただし正式な名義変更ではないため、将来的に遺産分割が整った際には改めて相続登記を行う必要があります。あくまで応急的な救済措置であり、空き家の売却や解体を行うにはいずれ正式な相続登記が必要になる点も理解しておきましょう。

遺産分割を早めに進めることの重要性

2023年の民法改正では、相続開始から一定期間が経過すると、法定相続分など画一的な基準で遺産分割を行うことを促す新しいルールも導入されました（2023年4月1日施行）。これは、遺産分割を先延ばしにし続けることで相続人がさらに増え、空き家などの不動産がいつまでも塩漬けになる状態を防ぐことも狙いの一つです。

相続した空き家をどうするか（住む・貸す・売る・解体するなど）を決めるためにも、遺産分割はできるだけ早い段階で済ませておくことが望ましいといえます。

空き家所有者がまず確認すべきこと

相続した空き家を所有している場合は、まず名義がすでに自分（または相続人全員の共有）になっているかを確認しましょう。名義が被相続人のまま、あるいは祖父母の代のままになっている場合は、想像以上に相続人の数が多くなっていることがあります。

手続きが複雑になりそうな場合や、相続人同士の話し合いが進まない場合は、早い段階で司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。相続登記の具体的な手続きや必要書類については、法務局の窓口でも案内を受けられますので、まずは気軽に問い合わせてみるとよいでしょう。

よくある質問

Q．すでに何十年も前に亡くなった祖父母名義のままの空き家があります。今からでも義務化の対象になりますか。

A．対象になります。義務化の施行日である2024年4月1日より前に発生した相続であっても、原則として施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に相続登記を行う必要があります。名義が古いままの不動産ほど相続人の調査に時間がかかりやすいため、早めに着手することが重要です。

Q．空き家を解体して更地にする予定ですが、それでも相続登記は必要ですか。

A．必要です。解体・売却・活用のいずれを選ぶ場合であっても、法律上はまず名義を相続人に変更してからでなければ、契約や申請の当事者になることができません。

出典・参考にした公式情報

• 法務省「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。