管理不全空家とは？特定空家との違いと固定資産税への影響

最終確認日：2026-09-26。制度は今後の運用状況により変更される場合があります。個別の判断は自治体・専門家にご確認ください。

「特定空家」より手前の段階で指導できる新しい区分

空き家をめぐる制度というと「特定空家等」を思い浮かべる人が多いかもしれない。特定空家等は、倒壊のおそれが高いなど、放置すると周囲に著しい悪影響を及ぼす状態になった空き家を指す区分で、2015年施行の空家等対策特別措置法で定められた。

これに対し、2023年12月13日に施行された同法の改正により、「管理不全空家等」という新しい区分が設けられた。国土交通省は、市区町村長が、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を管理不全空家等として指導・勧告できると説明している。つまり、まだ特定空家等ほど深刻ではないが、このまま管理されなければ特定空家等に至る可能性がある段階の空き家を対象にした、早期の関与を可能にする仕組みだ。

勧告を受けると固定資産税の特例が解除される

この制度で特に注意したいのが、固定資産税への影響だ。国土交通省は、勧告を受けた管理不全空家等の敷地について、固定資産税の住宅用地特例が解除されると説明している。住宅用地の特例は、小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)で課税標準が6分の1、一般住宅用地(200平方メートルを超える部分)で3分の1に軽減される仕組みであるため、特例が解除されると、その分だけ税負担が重くなることになる。あわせて、市街化区域内であれば都市計画税にも影響が及ぶ場合がある。

指導・勧告はいきなり行われるわけではない

管理不全空家等への対応は、まず市区町村長による指導から始まり、改善が見られない場合に勧告へ進む、という段階を踏む仕組みになっている。特定空家等の場合と同様、いきなり税負担が増えるわけではなく、指導の段階で状態を改善する機会が設けられている点は押さえておきたい。

実家が当てはまるか気になったら

• 庭木や雑草が長期間手入れされていないか
• 外壁や屋根、窓の一部に破損や腐食がないか
• 敷地内にごみや不用品が放置されていないか
• 直近で自治体から空き家に関する連絡を受けていないか

相続した実家などが長期間空き家になっている場合、特定空家等に該当していなくても、管理不全空家等の指導・勧告の対象になり得る。定期的な見回りや最低限の管理を行うことに加えて、判定や対応に不安がある場合は、所在地の自治体の空き家担当窓口に相談することをおすすめする。

国土交通省の報道発表資料で確認する

当サイトは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・不動産に関する助言は行いません。実際の該当有無・手続きは、自治体の窓口または専門家に必ずご確認ください。

遺産分割調停とは？実家の分け方がまとまらないときの手続き

話し合いが止まると空き家も止まる

親が亡くなった後、実家を売るか残すかで兄弟の意見が割れ、遺産分割の話し合いが進まないまま何年も経ってしまうことがあります。遺産分割が済まないと、実家の名義を決められず、売却や解体、賃貸といった次の行動にも移りにくくなります。

当事者同士の話し合いでまとまらない場合に利用できるのが、家庭裁判所の「遺産分割調停」です。調停は、相続人のうちの1人または何人かが他の相続人全員を相手方として申し立てるもので、家庭裁判所の手続きの中で話し合いによる解決を目指します。

申立先と費用

裁判所の案内によると、遺産分割調停の申立先は、相手方のうちの一人の住所地の家庭裁判所、または当事者が合意で定める家庭裁判所です。相続人が各地に住んでいる場合は、どこに申し立てるかも検討が必要です。

申立てに必要な費用は、被相続人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便料です。郵便料は裁判所ごとに異なるため、申し立てる家庭裁判所に確認してください。このほか、戸籍謄本などの書類をそろえる必要があります。

調停がまとまらなかったら

調停で話し合いがまとまらず不成立になった場合には、自動的に審判手続が開始されると裁判所は案内しています。審判では、裁判官が、遺産に属する物又は権利の種類及び性質その他一切の事情を考慮して判断することになります。

審判まで進むと、自分の希望どおりの分け方になるとは限りません。実家を残したいのか、売って分けたいのか、自分にとって何が優先なのかを整理したうえで手続きに臨むことが大切です。

調停の前に考えておきたいこと

調停は、話し合いの場を家庭裁判所に移すための手続きで、いきなり争うためのものではありません。一方で、書類の準備や期日への出席など一定の負担があります。感情的な対立が強い場合や、財産の評価で意見が分かれている場合は、早い段階で弁護士などの専門家に相談することで、見通しを立てやすくなります。

手続きの流れや必要書類については、家庭裁判所の窓口や裁判所のウェブサイトでも案内されています。相続登記の期限との関係もあるため、話し合いが長引きそうな段階で一度情報を集めておきましょう。

申し立てる前に準備しておきたいこと

• 相続人全員が誰で、どこに住んでいるかを確認する
• 実家を含めた遺産の一覧と、おおよその評価を整理する
• 自分は実家をどうしたいのか（住む・売る・貸す・解体する）を明確にする
• 申立先の家庭裁判所で、郵便料や必要書類を確認する

裁判所のウェブサイトには、申立書の書式や添付書類の案内が掲載されています。戸籍などの書類は、申立前に入手できないものがあれば申立後に追加提出することでも差し支えないとされています。

なお、裁判所の案内では、申立てができるのは共同相続人、包括受遺者、相続分譲受人とされています。連絡を取りにくい相続人がいる場合でも、手続きの当事者として関わることになるため、住所の確認などは早めに進めておきましょう。申立ての際には、戸籍等のほか事情説明書などの書類も求められます。

よくある質問

Q．相続人が遠方に住んでいます。どこの家庭裁判所に申し立てますか。

A．相手方のうちの一人の住所地の家庭裁判所、または当事者が合意で定める家庭裁判所です。

Q．調停で合意できなかったら、それで終わりですか。

A．終わりではありません。調停が不成立になった場合には自動的に審判手続が開始されると裁判所は案内しています。

Q．申立ての費用はいくらかかりますか。

A．裁判所の案内では、被相続人1人につき収入印紙1,200円分と連絡用の郵便料が必要です。郵便料は裁判所ごとに異なります。

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出典・参考にした公式情報

• 裁判所「遺産分割調停」（確認日：2026-09-24）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

実家の取得費が分からない？売却時の「概算取得費5%」とは

売却益の計算に必要な「取得費」

土地や建物を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。国税庁の案内では、譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費とは、その土地建物を買ったときの代金や購入手数料などをもとにした金額です。

取得費が大きいほど利益は小さくなり、税金も少なくなります。そのため、親から相続した実家を売るときに「いくらで買ったのか分からない」と、計算の前提でつまずいてしまいます。

相続した実家は親の取得費を引き継ぐ

相続で取得した不動産の取得費について、国税庁は、相続や贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費は、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算するとしています。

つまり、相続したときの評価額ではなく、親や祖父母が買ったときの金額が基準になります。何十年も前に購入した実家では、売買契約書や領収書が残っていないことも珍しくありません。

分からない場合は「売った金額の5%」

国税庁の案内では、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。これを「概算取得費」と呼ぶことがあります。

たとえば実家を2,000万円で売った場合、2,000万円×5%＝100万円を取得費として計算できることになります（あくまで計算の一例です）。さらに国税庁は、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、5パーセント相当額を取得費とすることができるとしています。

まず書類を探し、迷ったら専門家へ

5%の概算取得費は、実際の取得費に比べて小さくなることが多く、その分だけ税額が大きくなる可能性があります。まずは親の書類や金融機関の記録などから、購入時の資料が残っていないかを探してみましょう。

相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たすと使える特別控除などの制度もあります。どの計算方法や特例が使えるかはケースごとに異なるため、税理士などの専門家や税務署の窓口に相談してから確定申告の準備を進めると安心です。

売却前に探しておきたい資料

• 親が実家を買ったときの売買契約書・領収書
• 建築したときの工事請負契約書や代金の支払記録
• 購入時の仲介手数料などの領収書
• 相続したときの遺産分割協議書や登記の資料

資料が一部しか見つからない場合の扱いなど、細かな判断が必要になることもあります。売却の契約を結ぶ前に、税理士や税務署の窓口で、どの資料が使えるか確認しておくと安心です。

資料が見つかった場合でも、そのまま購入代金を取得費にできるとは限りません。国税庁の案内では、取得費は、土地の場合は買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額、建物の場合は購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額とされています。

よくある質問

Q．相続したときの固定資産税評価額を取得費にできますか。

A．国税庁は、相続した土地建物の取得費は被相続人が買い入れたときの購入代金などを基に計算するとしています。取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費とすることができます。

Q．実際の取得費が分かったけれど、5%より少額でした。

A．国税庁は、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、5%相当額を取得費とすることができるとしています。

Q．売却代金が1,000万円なら、概算取得費はいくらですか。

A．売った金額の5パーセント相当額なので、1,000万円×5%＝50万円です（計算の一例）。実際の申告内容は税理士や税務署に確認しましょう。

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出典・参考にした公式情報

• 国税庁 タックスアンサーNo.3258「取得費が分からないとき」（確認日：2026-09-24）
• 国税庁 タックスアンサーNo.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（確認日：2026-09-24）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

「特定空家等」に指定されるとどうなる？固定資産税への影響も解説

「特定空家等」とはどんな空き家か

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、著しく衛生上有害となるおそれがある状態、著しく景観を損なっている状態などにある空き家を、市区町村が「特定空家等」として認定できると定めています。

相続した実家が長期間空き家のまま管理されずにいると、この特定空家等に該当するリスクが高まります。遠方に住んでいて定期的な見回りができない、庭木の手入れや雨漏りの修繕まで手が回らない、といった状況が続くと、外壁の剥落や屋根の破損が進み、近隣から自治体に通報が入るきっかけにもなりかねません。

指定される前段階「管理不全空家等」

2023年の法改正により、特定空家等になる一歩手前の状態として「管理不全空家等」という区分も新たに設けられました。これは、放置すればいずれ特定空家等になるおそれがある空き家を指し、この段階から市区町村が所有者に助言・指導を行えるようになっています。

つまり、深刻な状態になる前の早い段階から行政の関与が始まる仕組みに変わっています。以前は著しく危険な状態にならないと行政が動けなかったのに対し、現在はより早い段階で所有者に注意喚起が届く可能性がある、と理解しておくとよいでしょう。

指定後の流れ（助言・指導・勧告・命令）

特定空家等・管理不全空家等に該当すると判断されると、市区町村はまず所有者に対して助言または指導を行います。改善されない場合は勧告、さらに命令へと段階が進み、それでも改善されない場合には行政代執行として市区町村が強制的に解体等を行い、その費用を所有者に請求することもあります。

行政代執行に至るケースは多くありませんが、勧告や命令の段階に進むだけでも、所有者にとっては大きな心理的・経済的な負担になります。段階が進む前に自主的に対応することが望ましいのは言うまでもありません。

固定資産税が上がることがある

特に見落とされがちなのが税金への影響です。住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地特例」により税額が軽減されていますが、勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は、この特例の対象から外れます。その結果、更地とほぼ同じ水準まで固定資産税が上がる場合があります。

「空き家を解体すると固定資産税が上がるので、あえて古い建物を残している」という考え方をされる方もいますが、勧告を受けた状態のまま放置すると、結局は同じ水準まで税負担が増えてしまう可能性がある点には注意が必要です。

早めの対応が重要

特定空家等に指定される前の段階であっても、空き家を放置するリスクは決して小さくありません。管理が難しい場合は、解体・改修・売却・賃貸など複数の選択肢を早めに比較検討することが重要です。

判断に迷う場合は、空き家を専門とする建築士や不動産の専門家に相談するほか、まずはお住まいの自治体の空き家対策担当窓口に相談してみることをおすすめします。

よくある質問

Q．遠方に住んでいて、実家が特定空家等に指定されているかどうか自分では分かりません。どうすればよいですか。

A．特定空家等の指定状況は所有者に個別の通知が届くのが一般的ですが、通知が届く前の管理不全な状態でも将来的なリスクは残ります。定期的に現地を見に行くことが難しい場合は、空き家管理サービスの利用や、まずは自治体の空き家対策担当窓口へ連絡して現状を確認してもらう方法があります。

Q．特定空家等に指定された建物を今から解体すれば、指定は解除されますか。

A．建物を解体して危険な状態が解消されれば、特定空家等としての指定理由がなくなるため、通常は指定が解除されます。ただし手続きの詳細は自治体によって異なるため、解体を計画する段階で担当窓口に確認しておくと安心です。

出典・参考にした公式情報

• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

相続登記の義務化とは？空き家を相続したらまず確認したいこと

相続登記とは何か

「相続登記」とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物の名義を、相続人の名義に変更する手続きのことです。以前は相続登記をするかどうかは相続人の判断に委ねられており、名義変更をしないまま放置された不動産が全国で「所有者不明土地」として社会問題化していました。

相続した実家が空き家になっているケースでも、名義変更をしないまま何年も放置されると、後の世代でさらに相続人が増え、権利関係が複雑になって売却や解体が困難になることがあります。たとえば祖父母の代から名義が変わっていない家を相続した場合、いざ手続きをしようとすると、面識のない遠い親戚を含めて相続人が十人以上に膨れ上がっていることも珍しくありません。

2024年4月から相続登記が義務化された

このような状況を受けて不動産登記法が改正され、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が法律上の義務となりました。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。

この義務化は施行日より前に発生していた相続にも適用されるため、「何年も前に親が亡くなり、実家の名義がそのままになっている」というケースも対象になります。過去の相続についても、施行日である2024年4月1日から3年以内（つまり2027年3月31日まで）に相続登記を済ませる必要がある点は特に見落とされやすいので注意してください。

期限内に登記できないとどうなるか

正当な理由なく期限内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ただし、遺産分割協議がまとまらない、相続人の一部と連絡が取れないなど、すぐに登記できない事情がある場合のために「相続人申告登記」という簡易な手続きも新たに用意されています。

これは、自分が相続人であることを法務局（登記所）に申し出るだけで、ひとまず義務を果たしたことになる制度です。ただし正式な名義変更ではないため、将来的に遺産分割が整った際には改めて相続登記を行う必要があります。あくまで応急的な救済措置であり、空き家の売却や解体を行うにはいずれ正式な相続登記が必要になる点も理解しておきましょう。

遺産分割を早めに進めることの重要性

2023年の民法改正では、相続開始から一定期間が経過すると、法定相続分など画一的な基準で遺産分割を行うことを促す新しいルールも導入されました（2023年4月1日施行）。これは、遺産分割を先延ばしにし続けることで相続人がさらに増え、空き家などの不動産がいつまでも塩漬けになる状態を防ぐことも狙いの一つです。

相続した空き家をどうするか（住む・貸す・売る・解体するなど）を決めるためにも、遺産分割はできるだけ早い段階で済ませておくことが望ましいといえます。

空き家所有者がまず確認すべきこと

相続した空き家を所有している場合は、まず名義がすでに自分（または相続人全員の共有）になっているかを確認しましょう。名義が被相続人のまま、あるいは祖父母の代のままになっている場合は、想像以上に相続人の数が多くなっていることがあります。

手続きが複雑になりそうな場合や、相続人同士の話し合いが進まない場合は、早い段階で司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。相続登記の具体的な手続きや必要書類については、法務局の窓口でも案内を受けられますので、まずは気軽に問い合わせてみるとよいでしょう。

よくある質問

Q．すでに何十年も前に亡くなった祖父母名義のままの空き家があります。今からでも義務化の対象になりますか。

A．対象になります。義務化の施行日である2024年4月1日より前に発生した相続であっても、原則として施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に相続登記を行う必要があります。名義が古いままの不動産ほど相続人の調査に時間がかかりやすいため、早めに着手することが重要です。

Q．空き家を解体して更地にする予定ですが、それでも相続登記は必要ですか。

A．必要です。解体・売却・活用のいずれを選ぶ場合であっても、法律上はまず名義を相続人に変更してからでなければ、契約や申請の当事者になることができません。

出典・参考にした公式情報

• 法務省「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

空き家バンクの活用法｜相続した実家を手放す前に知りたい制度

空き家バンクとは

「空き家バンク」とは、空き家を売りたい・貸したい所有者と、空き家を買いたい・借りたい希望者を、市区町村などがマッチングする制度です。相続した実家を自分で住む予定がなく、かといってすぐに解体するのも惜しい、という場合の選択肢の一つとして活用されています。

多くの自治体が独自に空き家バンクを運営しており、登録できる物件の条件（築年数、耐震性など）は自治体ごとに異なります。地方への移住を考えている人や、古民家をリノベーションして活用したい人からの問い合わせが多い自治体もあります。

全国版空き家・空き地バンクとの関係

国土交通省は、各自治体が個別に運営する空き家バンクの情報を集約し、全国どこからでも横断的に検索できるようにする「全国版空き家・空き地バンク」の取り組みを進めています。国が選定した民間の運営事業者のポータルサイトを通じて、参加自治体の物件情報をまとめて閲覧できる仕組みです。

ただし、すべての自治体が参加しているわけではなく、掲載条件も自治体ごとに個別に判断されている点には注意が必要です。自分の実家がある自治体が参加しているかどうかは、まず自治体の担当課に確認する必要があります。

登録から成約までの流れ

一般的には、所有者が自治体へ空き家バンクの利用登録を申し込み、自治体が現地確認等を行ったうえで物件情報を掲載します。購入・賃借を希望する側からの問い合わせがあれば、自治体が間に入って所有者と利用希望者を引き合わせ、契約自体は当事者間（または仲介する宅地建物取引業者を通じて）で行われるのが一般的な流れです。

登録から成約までの期間は物件の立地や状態によって大きく異なり、すぐに希望者が見つかる場合もあれば、長期間掲載されたままになる場合もあります。相続した空き家の場合、名義がまだ被相続人のままだと登録自体ができないこともあるため、相続登記を済ませてから申し込む必要がある点にも注意しましょう。

補助金と組み合わせて検討する

自治体によっては、空き家バンクに登録した物件を対象に、改修費用や家財の処分費用の一部を補助する制度を用意している場合があります。空き家バンクへの登録自体は無料であることが多いため、解体や賃貸に迷っている場合は、まず所有する空き家がある自治体に空き家バンク制度や関連補助金の有無を確認してみる価値があります。

移住者を対象に補助率や上限額を優遇している自治体もあれば、地元での定住を条件にしている自治体もあり、条件は制度ごとに大きく異なります。

利用にあたっての注意点

空き家バンクはあくまで「出会いの場」を提供する仕組みであり、契約内容の保証や物件の品質を自治体が保証するものではありません。契約条件や権利関係の確認、契約書の内容については、宅地建物取引業者や司法書士などの専門家の関与を得ることをおすすめします。

登録条件や補助制度の詳細は自治体ごとに異なるため、まずは自治体の空き家対策担当窓口に問い合わせるのが確実です。

よくある質問

Q．空き家バンクに登録すれば、必ず買い手・借り手が見つかりますか。

A．必ず見つかるとは限りません。立地や建物の状態、価格設定などによって成約までの期間は大きく異なり、長期間掲載されたままになる物件も少なくありません。相場観をつかむために、不動産の専門家に物件の評価を相談しておくのも一つの方法です。

Q．空き家バンクに登録する前に、名義変更（相続登記）は必須ですか。

A．多くの自治体では、登録者が所有者本人（または相続人全員の共有者）であることを確認するため、事実上、相続登記を済ませてからの登録を求められます。登録を検討する段階で、名義の状況もあわせて確認しておきましょう。

出典・参考にした公式情報

• 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

相続放棄の基礎知識｜負動産化した空き家に悩んだときの選択肢

相続放棄とは

相続放棄とは、亡くなった方の財産や借金など、プラスの財産もマイナスの財産も含めて一切を受け継がないことを家庭裁判所に申し出る手続きです。実家が老朽化した空き家で、管理費用や解体費用の負担、あるいは被相続人の借金の方が大きいと分かった場合などに検討されることがあります。

相続放棄が認められると、その人は初めから相続人でなかったものとして扱われます。その結果、次の順位の親族（子がいなければ親、親もいなければ兄弟姉妹など）に相続権が移ることになるため、自分だけでなく他の親族にも影響が及ぶ点は理解しておく必要があります。

申立ての期限は3か月

相続放棄は、自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述する必要があります。この期間を「熟慮期間」と呼びます。

財産や借金の全体像を調べるのに時間がかかる場合は、期間内に家庭裁判所へ申し立てることで、熟慮期間の伸長が認められることもあります。期限を過ぎると、原則として単純承認（すべてを相続する）したものとみなされてしまうため注意が必要です。空き家の存在に気づいたときにはすでに数か月が経っていた、という事態を避けるためにも、相続が発生したらできるだけ早く財産と負債の状況を確認することが重要です。

限定承認という選択肢もある

相続の方法には、すべてを引き継ぐ「単純承認」、一切を引き継がない「相続放棄」のほかに、相続財産の範囲内でだけ借金などを引き継ぐ「限定承認」という方法もあります。

限定承認は相続人全員が共同で申し立てる必要があるなど手続きが複雑なため、実際に利用される件数は相続放棄に比べて少ないのが実情です。空き家と負債のバランスが読みにくい場合は、この選択肢も含めて検討する価値があります。空き家に多少なりとも資産価値が見込める一方で借金の総額が不確かな場合には、限定承認によって空き家を手放さずに済む可能性も出てきます。

相続放棄は原則として撤回できない

家庭裁判所で相続放棄が受理されると、後になって「やはり実家だけは相続したい」と思っても、原則として撤回することはできません。空き家の資産価値や解体費用の見込みなど、判断材料をできる限り集めたうえで慎重に決断することが大切です。

相続放棄をしても空き家の管理責任が残ることがある

注意したいのは、相続放棄をしても、状況によっては次の管理者が決まるまでの間、現に占有している空き家について保存義務が残る場合があるという点です。相続放棄をすれば空き家の問題からすぐに完全に解放されるとは限りません。

相続人全員が相続放棄をした場合、家庭裁判所に申し立てて相続財産の清算人を選任してもらう手続きが必要になることもあります。相続放棄をすべきかどうかや、放棄後の管理責任の範囲については個別の事情によって判断が異なるため、早めに弁護士などの専門家に相談するか、家庭裁判所の窓口で手続きについて確認することをおすすめします。

よくある質問

Q．実家が空き家で老朽化していますが、借金があるかどうかまだ分かりません。とりあえず相続放棄をしておいた方が安全ですか。

A．一度受理された相続放棄は原則として撤回できないため、安易に判断すべきではありません。まずは熟慮期間の伸長を申し立てる、あるいは限定承認を検討するなど、財産と負債の全体像を把握してから判断することが望ましいです。

Q．相続放棄をすれば、空き家の固定資産税を払わずに済みますか。

A．相続放棄が受理されれば、その空き家についての固定資産税の納税義務も原則として負わなくなります。ただし、他の相続人がいる場合はその人に納税義務が移るだけであり、相続人全員が放棄した場合は前述のとおり管理責任の問題が別途残ります。

出典・参考にした公式情報

• 裁判所「相続の放棄の申述」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

法定相続情報証明制度とは？空き家の名義変更を効率化する使い方

相続手続きで何度も戸籍謄本を求められる理由

相続登記や預貯金の解約、相続税の申告など、相続に関する手続きの多くでは「誰が相続人であるか」を確認するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式と、相続人全員の戸籍謄本の提出が求められます。

空き家の名義変更（相続登記）と、亡くなった方名義の預金の払い戻しなど、複数の手続きを別々の窓口で進める場合、そのたびに同じ戸籍謄本の束を提出しなければならず、大きな負担になっていました。窓口によっては原本を一旦預かられてしまい、次の手続きに進めるまで時間がかかることもあります。

法定相続情報証明制度とは

この負担を軽減するために設けられたのが「法定相続情報証明制度」です。相続人が戸籍謄本一式と、相続関係を一覧にした図（法定相続情報一覧図）を法務局（登記所）に提出すると、登記官が内容を確認したうえで、認証文付きの写しを無料で必要な通数だけ交付してくれます。

一覧図の写しさえあれば、以降の手続きでは戸籍謄本の原本一式をその都度そろえる必要がなくなり、複数の窓口に同時に提出することもできるようになります。申出自体に手数料はかからず、必要な通数を無料で交付してもらえる点も利用しやすいポイントです。

どんな手続きに使えるか

交付された一覧図の写しは、戸籍謄本の束の代わりとして、相続登記の申請のほか、金融機関での預貯金の払い戻し手続き、相続税の申告、年金関係の手続きなど、さまざまな窓口で利用できます。

空き家の相続登記と預金口座の解約を同時に進めたい場合など、複数の手続きを並行して進めたいケースで特に効果を発揮します。相続人が複数の金融機関や複数の不動産を同時に手続きする必要がある場合ほど、時間短縮の効果を実感しやすい制度といえます。

申出自体は相続人本人のほか、代理人（親族や司法書士・弁護士・税理士等の資格者）が行うこともできます。仕事や遠方居住で平日に窓口へ行くのが難しい相続人にとっては、代理人を活用できる点も実務上のメリットです。

利用する際の注意点

一覧図の写しは無料で交付されますが、申出の際に戸籍謄本一式をそろえて提出する必要がある点は変わりません。戸籍謄本の収集自体に時間がかかる場合や、相続人の範囲・続柄の記載方法に迷う場合は、事前に司法書士等の専門家に相談するか、法務局の窓口に相談すると手続きがスムーズです。

相続する不動産が空き家の場合、名義変更と並行してこの制度を利用しておくと、その後の手続き全体の負担を減らすことができます。特に相続人の人数が多い、あるいは相続財産が複数の市区町村にまたがるような場合は、早めに一覧図の写しを取得しておくメリットが大きくなります。

よくある質問

Q．一覧図の写しは、相続登記が終わった後でも取得できますか。

A．取得できます。相続登記の申請と同時に申し出ることも、相続登記の完了後に別途申し出ることも可能です。今後、預貯金の払い戻しや相続税申告など複数の手続きを控えている場合は、まとめて必要な通数を申し出ておくと二度手間を避けられます。

Q．申出書の作成や戸籍謄本の収集を自分で行うのが不安です。専門家に依頼できますか。

A．依頼できます。司法書士や弁護士、税理士などの専門家に手続きを代理してもらうことができ、相続関係が複雑な場合や、相続人の中に高齢者や遠方居住者がいる場合には特に有効です。

Q．一覧図の写しに有効期限はありますか。

A．一覧図の写し自体に法律上の有効期限は設けられていませんが、提出先の金融機関などが独自に「発行から一定期間内のもの」を求める場合があります。手続きを予定している窓口に、事前に有効期限の目安を確認しておくと安心です。

出典・参考にした公式情報

• 法務局「『法定相続情報証明制度』について」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。

相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除の基礎知識

どんな制度か

相続した空き家を売却した際に、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、相続した実家をそのまま空き家として放置せず、早期に売却・解体して活用してもらうことを目的に設けられた制度です。

相続税とは別の制度で、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合の所得税・住民税を軽減するものです。老朽化した実家を相続したものの住む予定がなく、売却を検討している人にとっては、税負担を大きく左右する重要な制度といえます。

主な適用要件

代表的な要件として、（1）被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家屋であること、（2）1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、（3）区分所有建物（マンション等）でないこと、（4）相続してから譲渡するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使われていないこと、（5）譲渡価額が1億円以下であること、などが挙げられます。

家屋を解体して更地で売る場合と、耐震基準を満たすようにリフォームしてから売る場合のいずれかの形で適用されます。古い木造住宅をそのままの状態で、耐震基準を満たさないまま家屋付きで売却しても、原則としてこの特例の対象にはなりません。

申告期限に注意

この特例を使うには、相続が始まったことを知った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、2024年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上になる場合、控除額の上限が3,000万円ではなく2,000万円になる点にも注意が必要です。

特例の適用を受けるためには確定申告が必須で、被相続人居住用家屋等確認書など、自治体が発行する書類の添付が求められます。この確認書は物件所在地の市区町村が発行するもので、取得には一定の日数がかかることがあるため、売却スケジュールを組む際は早めに準備を始めることが大切です。

解体費用や耐震改修費用との関係

空き家を解体してから土地を売却する場合、解体費用そのものは特例の控除対象には含まれませんが、譲渡所得の計算上、取得費や譲渡費用として一定の範囲で考慮できる場合があります。自治体によっては老朽空き家の解体工事費用を補助する制度を別途設けていることもあるため、解体を検討する際は、この特例とあわせて自治体の補助金制度の有無も確認するとよいでしょう。

耐震リフォームを行って家屋付きのまま売却する場合も同様に、リフォーム費用そのものが特例の控除額に上乗せされるわけではなく、あくまで譲渡所得から最大3,000万円（または2,000万円）を控除できるという制度である点を理解しておく必要があります。

利用にあたっての注意点

この特例は、耐震性のない古い空き家をそのまま放置せず、解体や耐震改修を進めてもらうための時限的な制度であり、要件の詳細や必要書類は個別の事情によって異なります。実際に適用できるかどうかは、家屋の建築時期や利用状況、相続人の人数などによって判断が分かれるため、確定申告の前に税理士などの専門家に相談するか、最寄りの税務署の窓口で確認することを強くおすすめします。

よくある質問

Q．相続してからしばらく空き家として放置していましたが、今から売却しても特例は使えますか。

A．相続開始を知った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却が完了していれば対象になり得ます。ただし、その間に第三者へ賃貸するなど「事業用・貸付用・居住用」として使ってしまうと要件を満たさなくなるため、放置期間中の利用状況も確認が必要です。

Q．マンションを相続した場合もこの特例は使えますか。

A．原則として使えません。この特例は区分所有建物（マンション等）を除く、一戸建ての家屋とその敷地を対象としています。

出典・参考にした公式情報

• 国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026-09-22）

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。