この記事の確認ポイント
取得費の資料を探す
相続した実家では、親などの購入時の資料を確認します。
概算取得費の考え方
購入金額が分からない場合の5％の計算を確認します。
売却益と税金を区別
売却代金全体にそのまま税率を掛ける計算ではありません。
結論：取得費が分からなければ、売った金額の5%を取得費にできる
相続した実家を売るとき、親がいくらで買ったか分からないことは珍しくありません。国税庁の案内では、取得費が分からないときは、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。これを「概算取得費」と呼ぶことがあります。ただし、実際の取得費より小さくなることが多いため、まずは資料を探してから計算方法を決めましょう。
要点：まず押さえる4つのポイント
- 基本の計算：譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。
- 相続した家の取得費：相続時の評価額ではなく、親や祖父母が買い入れたときの金額を基に計算します。
- 分からないとき：売った金額の5%相当額を取得費にできます。
- 5%を下回るとき：実際の取得費が5%相当額を下回る場合も、5%相当額を取得費にできます。
売却益の計算に必要な「取得費」
土地や建物を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。国税庁の案内では、譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費とは、その土地建物を買ったときの代金や購入手数料などをもとにした金額です。取得費が大きいほど利益は小さくなり、税金も少なくなります。そのため、親から相続した実家を売るときに「いくらで買ったのか分からない」と、計算の前提でつまずいてしまいます。
相続した実家は親の取得費を引き継ぐ
相続で取得した不動産の取得費について、国税庁は、相続や贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費は、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算するとしています。つまり、相続したときの評価額ではなく、親や祖父母が買ったときの金額が基準になります。何十年も前に購入した実家では、売買契約書や領収書が残っていないことも珍しくありません。
分からない場合は「売った金額の5%」
国税庁の案内では、先祖伝来の土地建物や買い入れ時期が古いものなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。これを「概算取得費」と呼ぶことがあります。
たとえば実家を2,000万円で売った場合、2,000万円×5%＝100万円を取得費として計算できることになります（あくまで計算の一例です）。国税庁の案内にも、土地建物を3,000万円で売り、取得費が不明な場合は150万円を取得費にできるという例があります。さらに国税庁は、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、5パーセント相当額を取得費とすることができるとしています。
まず書類を探し、迷ったら専門家へ
5%の概算取得費は、実際の取得費に比べて小さくなることが多く、その分だけ税額が大きくなる可能性があります。まずは親の書類や金融機関の記録などから、購入時の資料が残っていないかを探してみましょう。
相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たすと使える3,000万円特別控除などの制度もあります。どの計算方法や特例が使えるかはケースごとに異なり、他の特例との併用できない組み合わせもあります。税理士などの専門家や税務署の窓口に相談してから、確定申告の準備を進めると安心です。売るか持ち続けるか迷うときは空き家の進め方診断や空き家の維持費シミュレーターも役立ちます。
売却前に探しておきたい資料
- 親が実家を買ったときの売買契約書・領収書
- 建築したときの工事請負契約書や代金の支払記録
- 購入時の仲介手数料などの領収書
- 相続したときの遺産分割協議書や登記の資料
資料が一部しか見つからない場合の扱いなど、細かな判断が必要になることもあります。売却の契約を結ぶ前に、税理士や税務署の窓口で、どの資料が使えるか確認しておくと安心です。
資料が見つかった場合でも、そのまま購入代金を取得費にできるとは限りません。国税庁の案内では、取得費は、土地の場合は買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額、建物の場合は購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額とされています。
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よくある質問
Q．相続したときの固定資産税評価額を取得費にできますか。
A．国税庁は、相続した土地建物の取得費は被相続人が買い入れたときの購入代金などを基に計算するとしています。取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費とすることができます。
Q．実際の取得費が分かったけれど、5%より少額でした。
A．国税庁は、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、5%相当額を取得費とすることができるとしています。
Q．売却代金が1,000万円なら、概算取得費はいくらですか。
A．売った金額の5パーセント相当額なので、1,000万円×5%＝50万円です（計算の一例）。実際の申告内容は税理士や税務署に確認しましょう。
出典・参考にした公式情報
- 国税庁 タックスアンサーNo.3258「取得費が分からないとき」（確認日：2026-10-19）
- 国税庁 タックスアンサーNo.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（確認日：2026-10-19）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。