住所・氏名変更登記の義務化とは？2026年4月開始の要点
住所・氏名の変更登記が義務になった
相続登記の義務化に続いて、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときの「変更登記」も義務になりました。法務省によると、令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられています。
たとえば、相続登記で実家を自分名義にしたあと、転勤や住み替えで引っ越したのに登記上の住所は古いまま、というケースが対象になります。登記簿上の住所と実際の住所が一致しないと、将来の売却や手続きの際に所有者の確認に手間がかかる原因になります。
施行日前の変更も対象になる
見落としやすいのが、施行日より前に住所などが変わっていたケースです。法務省のQ&Aでは、令和8年4月1日より前に住所等を変更していて変更登記がされていないものについては、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をする必要があると案内されています。
「何年も前に引っ越したけれど、登記はそのまま」という方も対象です。まずは登記事項証明書などで、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているかを確認してみましょう。
怠った場合の過料
正当な理由がないのに変更登記をしない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。すぐに罰則が科されるというより、期限内に手続きを済ませておくことが求められる制度だと理解しておくとよいでしょう。どのような事情が「正当な理由」に当たるかは個別の判断になるため、心配な場合は法務局に確認してください。
負担を軽くする「スマート変更登記」
法務省は、変更登記の手間を減らす仕組みとして「スマート変更登記」を用意しています。あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が住所等の変更を把握し、本人の了解を得た上で、職権で変更登記をしてくれるというものです。個人の場合は、法務局からの意思確認に了解の回答をした後に登記される流れです。
すでに所有している不動産についても申出ができるため、引っ越しの予定がある方や、相続で取得した不動産がある方は、利用方法を法務省のページで確認しておくと安心です。手続きが複雑な場合や相続登記も未了の場合は、司法書士などの専門家や法務局の窓口に相談しましょう。
相続した実家の名義人が確認したいこと
- 登記事項証明書で、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているか
- 施行日（2026年4月1日）より前の住所変更が、未登記のまま残っていないか
- 相続登記そのものが済んでいるか（済んでいなければ、そちらの期限も確認）
- 今後の転居予定があるなら、スマート変更登記を使えるか
特に、相続登記をした後に引っ越したケースや、結婚などで氏名が変わったケースは見落としがちです。相続した不動産が複数ある場合は、それぞれについて確認しておきましょう。
よくある質問
Q．10年前に引っ越したまま、実家の登記の住所を変えていません。対象になりますか。
A．対象になります。施行日前の住所変更で変更登記がされていないものは、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があると法務省は案内しています。
Q．スマート変更登記を使えば、自分では何もしなくてよいのですか。
A．事前に「検索用情報の申出」が必要です。また個人の場合は、法務局からの意思確認に了解の回答をした後に職権で登記される仕組みです。
Q．変更登記の期限は、施行日から2年ですか。
A．施行日以後の変更については、住所や氏名・名称の変更日から2年以内です。施行日前の変更で未登記のものは、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があるとされています。
あわせて読みたい
出典・参考にした公式情報
- 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（確認日：2026-09-24）
- 法務省「スマート変更登記のご利用方法」（確認日：2026-09-24）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。
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