この記事の確認ポイント
変更日と期限を確認
2026年4月1日以後の住所・氏名等の変更は、変更日から2年以内が基準です。
過去の変更も対象
施行日前の未登記の変更は、2028年3月31日までの対応を確認します。
スマート変更登記
検索用情報の申出や本人の了解など、利用手順を確認します。
結論：2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に変更登記をする義務があります。施行日より前に変わっていて未登記のものは、2028年3月31日までに登記が必要です。まず登記事項証明書で、登記簿上の住所・氏名が今のものと一致しているか確認しましょう。
住所・氏名の変更登記が義務になった
相続登記の義務化に続いて、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときの「変更登記」も義務になりました。法務省によると、令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられています。
たとえば、相続登記で実家を自分名義にしたあと、転勤や住み替えで引っ越したのに登記上の住所は古いまま、というケースが対象になります。登記簿上の住所と実際の住所が一致しないと、将来の売却や手続きの際に所有者の確認に手間がかかる原因になります。
施行日前の変更も対象になる
見落としやすいのが、施行日より前に住所などが変わっていたケースです。法務省のQ&Aでは、令和8年4月1日より前に住所等を変更していて変更登記がされていないものについては、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をする必要があると案内されています。
「何年も前に引っ越したけれど、登記はそのまま」という方も対象です。まずは登記事項証明書などで、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているかを確認してみましょう。
| 住所・氏名が変わった時期 | 変更登記の期限 |
|---|---|
| 2026年4月1日以後 | 変更した日から2年以内 |
| 2026年4月1日より前（未登記のまま） | 2028年3月31日まで |
怠った場合の過料
正当な理由がないのに変更登記をしない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。法務省のQ&Aでは、登記官が催告し、期限内に対応がなければ裁判所へ通知され、裁判所が決定するという流れで説明されています。すぐに罰則が科されるというより、期限内に手続きを済ませておくことが求められる制度だと理解しておくとよいでしょう。
どのような事情が「正当な理由」に当たるかは個別の判断になるため、心配な場合は法務局に確認してください。例として、本人の重い病気、DV被害などで避難を余儀なくされている場合、経済的に登記費用を負担できない場合などが挙げられています。
負担を軽くする「スマート変更登記」
法務省は、変更登記の手間を減らす仕組みとして「スマート変更登記」を用意しています。あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が住所等の変更を把握し、本人の了解を得た上で、職権で変更登記をしてくれるというものです。
個人の場合は、法務局からの意思確認に了解の回答をした後に登記される流れです。法務省のQ&Aでは、個人向けの実施は令和8年（2026年）12月中旬以降とされ、海外居住者は対象外と案内されています。
すでに所有している不動産についても申出ができるため、引っ越しの予定がある方や、相続で取得した不動産がある方は、利用方法を法務省のページで確認しておくと安心です。複数の不動産がある場合、通知は不動産を管轄する法務局ごとに行われると案内されています。手続きが複雑な場合や相続登記も未了の場合は、司法書士などの専門家や法務局の窓口に相談しましょう。
相続した実家の名義人が確認したいこと
- 登記事項証明書で、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているか
- 施行日（2026年4月1日）より前の住所変更が、未登記のまま残っていないか
- 相続登記そのものが済んでいるか（済んでいなければ、そちらの期限も確認）
- 今後の転居予定があるなら、スマート変更登記を使えるか
特に、相続登記をした後に引っ越したケースや、結婚などで氏名が変わったケースは見落としがちです。相続した不動産が複数ある場合は、それぞれについて確認しておきましょう。
相続登記が未了の場合は、そちらにも期限があります。法務省の案内では、相続登記は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内で、義務化の前に相続した未登記の不動産は2027年3月31日までに登記する必要があります。費用の目安は相続登記費用シミュレーター、実家の今後は空き家の進め方診断で整理できます。制度の全体像は相続の基礎知識と空き家の基礎知識で確認できます。
変更登記にかかる費用は、手続きの方法によって異なります。自分で申請するか専門家に依頼するかで負担が変わるため、法務局や司法書士の窓口に確認してください。
よくある質問
Q．10年前に引っ越したまま、実家の登記の住所を変えていません。対象になりますか。
A．対象になります。施行日前の住所変更で変更登記がされていないものは、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があると法務省は案内しています。
Q．スマート変更登記を使えば、自分では何もしなくてよいのですか。
A．事前に「検索用情報の申出」が必要です。また個人の場合は、法務局からの意思確認に了解の回答をした後に職権で登記される仕組みです。
Q．変更登記の期限は、施行日から2年ですか。
A．施行日以後の変更については、住所や氏名・名称の変更日から2年以内です。施行日前の変更で未登記のものは、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があるとされています。
あわせて読みたい
出典・参考にした公式情報
- 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」（確認日：2026-10-19）
- 法務省「スマート変更登記のご利用方法」（確認日：2026-09-24）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-10-19）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。