小規模宅地等の特例とは？実家の土地評価が80%減になる条件
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、亡くなった人（被相続人）が住んでいた自宅の土地などを相続したとき、一定の要件を満たせば、相続税を計算する際の土地の評価額を減らせる制度です。国税庁の案内では、自宅の土地に当たる「特定居住用宅地等」は、330平方メートルまでの部分について評価額を80%減らせるとされています。
評価額が大きく下がるため、相続税の負担に影響しやすい制度ですが、誰がどのように相続するかによって使えるかどうかが変わります。
誰が相続するかで要件が変わる
国税庁の案内によると、被相続人の配偶者が取得する場合には、「取得者ごとの要件」はありません。一方、配偶者以外の親族が取得する場合には、取得者ごとの要件が定められています。たとえば被相続人と同居していた親族であれば、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から申告期限まで有していることが求められます。
「相続したら空き家にする予定」「すぐに売る予定」という場合、こうした要件を満たさなくなる可能性があります。自分のケースで使えるかどうかは要件が細かいため、税理士に確認することをおすすめします。
遺産分割が間に合わない場合
この特例は、原則として相続税の申告期限までに遺産が分割されていることが必要です。国税庁の案内では、期限までに分割されていない場合、小規模宅地等の特例や配偶者の税額の軽減の特例などが適用できない申告になるとされています。
その後、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限り、特例を適用できるとされています。相続人同士の話し合いが長引いている場合は、期限との関係も意識しておきましょう。
適用には申告が必要
特例の適用を受けるためには、相続税の申告書にこの特例の適用を受けようとする旨を記載する必要があります。特例によって税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されない点に注意が必要です。
なお、相続した空き家を売却したときの「3,000万円特別控除」は、売却時の所得にかかる税金についての別の制度です。どちらも実家に関係しますが、対象となる税金もタイミングも異なります。組み合わせや判断に迷う場合は、税理士などの専門家や税務署の窓口に相談してください。
特例を検討するときの確認ポイント
- 実家の土地を誰が相続するか（配偶者か、同居していた親族か、それ以外か）
- 相続する人が申告期限まで住み続け、保有し続ける予定か
- 遺産分割が相続税の申告期限までにまとまりそうか
- 特例を使う場合でも、相続税の申告書を提出する必要があること
とくに「相続後すぐに空き家にする」「早めに売る」といった予定がある場合、特例が使えるかどうかに影響することがあります。空き家の処分方針と相続税の申告を別々に考えず、あわせて専門家に相談するのがおすすめです。
よくある質問
Q．母が実家の土地を相続する場合、同居などの条件はありますか。
A．国税庁の案内では、被相続人の配偶者が取得する場合は「取得者ごとの要件」はありません。ほかの要件もあるため、詳細は税理士や税務署に確認しましょう。
Q．兄弟で話し合いがまとまらず、申告期限に間に合いません。特例は使えなくなりますか。
A．期限までに分割されていないと、その申告では特例を適用できません。原則として申告期限から3年以内に分割があれば適用できるとされています。
Q．特例を使えば相続税がゼロになる場合、申告は不要ですか。
A．国税庁の案内では、特例の適用を受けるためには相続税の申告書に適用を受けようとする旨を記載する必要があるとされています。税額がゼロでも申告が必要になる場合があります。
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出典・参考にした公式情報
- 国税庁 タックスアンサーNo.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」（確認日：2026-09-24）
- 国税庁 タックスアンサーNo.4208「相続財産が分割されていないときの申告」（確認日：2026-09-24）
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務・登記の判断を確約するものではありません。実際の手続き・適用可否は、弁護士・司法書士・税理士等の専門家または法務局・税務署・自治体の窓口に必ずご確認ください。
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